Les 03Deontologie van de bemiddelaar en het KB Alexia

0. Situering

De les pikt in waar les 2 stopte, bij de soorten opdrachten. Herhaling: de deontologie is een geheel van regels over de eer en waardigheid van het beroep, en beschrijft wat je verwacht van een normaal, vooruitziend en voorzichtig makelaar. Ze bestaat uit algemene bepalingen voor alle drie de categorieën (syndici, rentmeesters, bemiddelaars) en bijzondere bepalingen per categorie. Deze les gaat over de bemiddelaar, in de volgorde waarin een dossier loopt: de opdracht verwerven, het contract, de uitvoering, en daarna het KB Alexia.

Wetsartikels leer je niet van buiten. Ze staan achteraan in je cursus. Je moet ze kunnen lezen en toepassen: "wat zegt artikel 8?", "wat zegt artikel 41?".

Let op: de artikelnummers die de docent noemde (11, 20, 22, 50) komen uit de plichtenleer die gold tot 30/09/2026. Sinds 1/10/2026 is er een nieuwe versie met andere nummers. Zie de tabel "Artikelnummers oud en nieuw" onderaan.

1. Een opdracht verwerven (precontractuele fase)

Er is nog geen contract. Je probeert een pand of een klant aan je te binden, en daarvoor gelden al regels.

Prospecteren mag, lastigvallen niet

Art. 11 (oude nummering): om een opdracht te verwerven, mag je niemand aanhoudend lastigvallen.

• Staat er een bord "te koop, geen makelaars", dan zijn de eerste dertig die aanbellen makelaars. Dat is niet fout. Een flyer achterlaten of je diensten aanbieden mag.
• Maar nee is nee. Zeggen ze dat ze zelf verkopen, dan neem je daar vrede mee.
• Zit het pand bij een collega met exclusiviteit, bijvoorbeeld vier maanden, dan mag je na drie maanden en half opnieuw langsgaan. Veel makelaars houden in een databank bij wanneer een pand bij een collega in portefeuille kwam. Wat niet mag: elke week aanbellen om te vragen of het al verkocht is.
• Een algemene flyeractie in een wijk, ook in de bus van panden die bij een collega zitten, is geen probleem. Systematisch alle panden van één collega benaderen wel: dat gaat verder dan collegiaal.

Publiciteit moet waarachtig zijn

• Uit je publiciteit moet blijken dat je makelaar bent. Je voordoen als geïnteresseerde koper om een rondleiding te krijgen en dan zeggen "trouwens, ik ben makelaar en ik heb al een klant" mag niet. De klassieker: een handgeschreven brief "ik ben heel geïnteresseerd in uw woning", en wie belt, komt bij de makelaar uit.
• Ben je als makelaar zelf echt kandidaat-koper (een pand voor een nieuw kantoor, een investering), dan mag je dat zeggen. Wees dan eerlijk over wie je bent.

Verplichte vermeldingen

Art. 20 (oude nummering): op al je documenten en je website vermeld je je BIV-erkenningsnummer, de naam van je onderneming of vennootschap met de rechtsvorm, de verzekeraar van je beroepsaansprakelijkheid en borgstelling met het polisnummer, en de vermeldingen die de wet oplegt (adres van de zetel, ondernemingsnummer).

Waarom: de consument moet je kunnen doorlichten. Met je ondernemingsnummer zoekt hij je op in de KBO en klikt hij door naar je jaarrekeningen. Staat een bedrijf al drie jaar in het rood, dan weet hij genoeg. Op je website zet je ook een link naar de deontologie van het BIV, zodat een consument die wil nagaan of je correct gehandeld hebt niet het halve internet moet afzoeken. In een folder hoeft die link niet klikbaar te zijn, maar vermeld dat er een deontologie is.

Online nagekeken: het BIV somt voor je website onder meer op: naam, adres, contactgegevens, ondernemingsnummer, verzekeraar en polisnummer, het BIV als toezichthouder, je beroepstitel met BIV-nummer, het land van erkenning en een verwijzing naar de plichtenleer, op basis van art. XII.6 WER en de plichtenleer. (BIV) In de nieuwe plichtenleer (art. 7) staan er nog het ondernemingsnummer en het nummer van je derdenrekening bij, en gelden dezelfde vermeldingen op je socials (behalve het nummer van de derdenrekening).

Informatie uitwisselen en een schriftelijk voorstel

• In deze fase ben je afhankelijk van wat de klant vertelt, en dat is niet altijd juist. Voorbeeld: "dit is het huis van mijn overleden ouders, ik ben de enige eigenaar", en achteraf blijkt er een zus te zijn met wie al jaren geen contact is. Bij een erfenis zijn ze dan met twee eigenaars, en je verkoopt enkel met akkoord van alle eigenaars.
• Dezelfde informatie stuurt ook je prijsstrategie. Voorbeeld: een promotor met dertig appartementen die bereid is iets van zijn standaardprijs te laten als je ze in één keer kan verkopen.
• Je moet een schriftelijk voorstel bij je hebben, een standaardcontract dat je overhandigt. De klant praat met meerdere makelaars en moet kunnen vergelijken: wat doe je, wat kost het, wat verwacht je van hem. Bijvoorbeeld: "normaal werk ik aan 3,63 %, voor dit dossier aan 2,42 %".

Een mondeling contract kan, maar bewijs het maar

De deontologie zegt niet dat de bemiddelaar een schriftelijk contract moet hebben, dat moet enkel als een wet het oplegt (bij de syndicus staat het er wel in). Een mondeling contract is geldig, maar je sluit een contract voor als het fout gaat, en dan is het bewijs moeilijk. Dat de eigenaar je de sleutels gaf, is een begin van bewijs dat er een opdracht is, maar niet van je vergoeding of je takenpakket.

2. Schatten en prijszetting

Geen exacte wetenschap

• In België bestaat geen wettelijke meetmethode. In Frankrijk wel: de docent verwees naar een vaste regel voor de binnenoppervlakte. Online nagekeken: dat is de Loi Carrez, die voor appartementen in mede-eigendom de oppervlakte meet zonder muren, trappen en raam- en deuropeningen, en zonder delen lager dan 1,80 m. (prefectuur Orne)
• Laat je een pand door tien makelaars schatten, dan krijg je tien bedragen. Ze moeten wel in elkaars buurt liggen: voor een pand van 320.000 euro is 300.000 tot 340.000 normaal, 250.000 en 480.000 niet.
• Waarom geen protocol zoals bij het EPC? Er is geen wet die zegt hoe je meet, en het zijn niet enkel makelaars die schatten.

Waardebepalende factoren

Ligging blijft de belangrijkste factor, daarna het energetische (EPC), dan afwerking, ruimte, indeling en renovatie. Sentimentele waarde telt niet: dat de drie kinderen er opgroeiden en de kamer roze is omdat de dochter van Barbie hield, maakt het huis voor de volgende koper niet duurder.

Vraagprijs en onderhandelingsmarge

Vastgoed is geen doos cornedbeef van 3,89 euro aan de kassa: de vraagprijs is een onderhandelingsprijs. De vuistregel uit de les: woningen staan ongeveer 10 % te duur geafficheerd, zodat de verkoper marge heeft. Staat een pand te koop aan 400.000 euro, dan wil de eigenaar waarschijnlijk 360.000 à 370.000 euro.

Overschatten verbrandt het pand

Sommige makelaars schatten bewust te hoog om het pand binnen te halen. Gevolg via Immoweb: een huis van 420.000 euro wordt gezet aan 500.000 euro, verkoopt niet, en plots krijgt iedereen met een zoekprofiel een mail dat het nu 439.000 euro kost. Reactie van kopers: daar is iets mis mee. Het pand is verbrand. Je werkt no cure, no pay, dus je hebt er nooit belang bij. Correct geprijsde panden gaan nog altijd als zoete broodjes.

Na corona werden huizen van 300.000 euro verkocht aan 380.000 euro: iedereen wilde een tuin en er ontstond een opbod dat niet normaal was. Banken gingen mee. Risico volgens de docent: wie zijn lening niet meer kan afbetalen, zit met een pand dat minder waard is dan wat hij leende.

Het voorbehoud

Eist de eigenaar een prijs die niet realistisch is, neem dan een voorbehoud op: "volgens mijn schatting is het pand 360.000 euro waard, op vraag van de eigenaar zetten we het te koop aan 500.000 euro". Zo dek je jezelf in.

10.000 of 20.000 euro te hoog is geen overschatting. Bewust 70.000 tot 80.000 euro te hoog schatten om een opdracht te krijgen, kan wel tot een deontologische sanctie leiden. Met een voorbehoud kan niemand je dat verwijten. Speel bij voorkeur al vanaf het eerste contact open kaart.

Online nagekeken: dit staat letterlijk in de plichtenleer. Schattingen moeten oprecht gebeuren (oud art. 46) en je moet je opdrachtgever op de hoogte brengen van je voorbehoud als zijn prijs duidelijk niet in verhouding staat tot de waarde, te hoog of te laag (oud art. 47).

3. Voor je tekent

Mag je deze opdracht aannemen?

Je mag geen opdracht aangaan die strijdig is met de wet of met een gerechtelijke beslissing. Voorbeeld: een erfenis die nog niet uitgeklaard is, of een rechtbank die beslist heeft dat het pand voorlopig niet verkocht mag worden.

Collegiaal blijven

"Die collega zei 500.000 euro? Die zit al jaren in de rode cijfers, die heeft geld nodig": dat zeg je niet. Wel mag je zeggen dat je denkt dat je collega de bal misgeslagen heeft, of vragen of er een reden is (een stuk bos achteraan dat je gemist hebt). Het BIV krijgt klachten over makelaars die een collega via mails of op sociale media volledig onderuithalen omdat die een pand wegkaapte. Ook al heeft die collega je bloed onder de nagels gehaald: part of the game, het is een commercieel beroep.

Weet wie er aan tafel zit

Teken je met de eigenaar zelf, of met iemand namens een vennootschap? Wat is zijn functie, kan hij de vennootschap verbinden (zaakvoerder) of is hij bediende? Tekent iemand voor een ander, dan gaat het om sterkmaking. Vraag een kopie van de identiteitskaart en bewaar die in je dossier. Online nagekeken: de plichtenleer verplicht je je te vergewissen van de identiteit, de hoedanigheid en de bevoegdheden van je opdrachtgever, en de partijen te informeren over een sterkmaking (oud art. 13).

4. Het contract

Schriftelijk of niet

Niet handelen zonder opdracht

Het is niet omdat je weet dat je de opdracht zal krijgen, dat je al mag starten. Voorbeeld uit de klachten bij het BIV: een makelaar zette een pand al op zijn website, de opdracht ging uiteindelijk naar een collega, en die diende klacht in. Eerste vraag van het BIV: "leg ons uw opdracht voor". Die was er niet.

Dienstverlening of mandaat

In het eenvoudigste geval krijg je de opdracht om een koper te zoeken, niet meer en niet minder. Je brengt geïnteresseerden en hun bod bij de eigenaar, en de eigenaar beslist. Dat hoeft niet de hoogste bieder te zijn: komt er een nichtje opdagen, dan kan de eigenaar beslissen haar het huis te geven aan 320.000 in plaats van 400.000 euro. Je commissie is dan ook lager.

• Mandaat en lastgeving zijn hetzelfde. Wanneer is het nuttig? Een eigenaar uit het binnenland die appartementen aan de kust verkoopt, wil niet telkens over en weer rijden en laat je de onderhandeling voeren.
• Absorptietheorie: de soort overeenkomst die overheerst, wordt toegepast op de hele overeenkomst. Geef je de makelaar enkele extra bevoegdheden, dan kan het geheel als mandaat gezien worden, met de gevolgen van dien.
• Een mandaat kan getrapt: elke stap tussen een bezichtiging en het compromis kan je apart toekennen (biedingen aanvaarden, een bod goedkeuren, de voorwaarden van een bod bepalen). Verder dan het compromis gaat het niet.
• Een contract is wet tussen partijen als het geldig gesloten is: meerderjarig, handelingsbekwaam, niet onder voogdij. Wie daar onderuit wil, gaat spelen op "was hij wel bewust toen hij tekende?".

5. Biedingen: geen opbod

Een makelaar mag geen opbod creëren. Een opbod is het privilege van de notaris bij een openbare verkoop, en daar moet verkocht worden aan de hoogstbiedende.

Wat niet mag: de ene bieder bellen met "hij heeft 320.000 geboden, gaat u erover?". Wat wel mag, als de eigenaar het wil en het in je opdracht staat:

• Eén schriftelijke biedingsronde: de kandidaten die de vraagprijs of meer boden, krijgen één keer de kans om tegen een vaste datum een schriftelijk bod te doen. De biedingen gaan naar de eigenaar, en die kiest. Slim: laat de biedingen rechtstreeks bij de eigenaar binnenkomen.
• Wil je zelf biedingen selecteren of de beste kandidaten nog eens contacteren voor een betere prijs, dan moet dat uitdrukkelijk in je mandaat staan.
• Een vanafprijs ("vanaf 320.000 euro") mag als manier om de markt te peilen, maar de makelaar mag de bieders daarna niet tegen elkaar opbieden.
• Wat je zegt, moet waar zijn. "De vraagprijs is al geboden" is een klassieker. Als bieder mag je doorvragen: wanneer, door wie, hoeveel.
• De eigenaar kiest vaak voor wie zonder lening kan betalen boven wie een opschortende voorwaarde van krediet nodig heeft.

Gaat een makelaar buiten zijn opdracht, dan is dat contractbreuk en een deontologische fout, en moet de verzekering eventueel tussenkomen. Gevolgen zijn er voor de makelaar, niet voor de verkoper die er een hogere prijs aan overhield.

6. De opdracht uitvoeren

Passende verificatie

Eens je opdracht loopt, kan je niet meer zeggen "hij zei dat hij de enige eigenaar was". Je zoekt de eigendomstitel op, gaat na of er een hypotheek op ligt (vraag het aan de bank) en of er beslag op ligt. Ligt er beslag op, dan kan het pand juridisch niet zomaar verkocht worden: er zijn schuldeisers, er is een faillissement, de curator moet erbij.

Tot het beslagregister heb je als makelaar geen toegang, dat is voor politie en rechters. Laat de eigenaar daarom in je infofiche (checklist) aanvinken dat het pand vrij is van beslag. Dat dekt je in. De notaris controleert het later sowieso, maar dan zit je al tot vier maanden verder en valt alles in duigen.

Afficheren enkel met akkoord

Je zet het pand online aan de prijs die je overeenkwam: 350.000 is niet 380.000 omdat je denkt dat er meer in zit. Voorbeeld uit de les: een eigenaar kwam thuis en vond een bord "binnenkort te koop" aan zijn gevel, terwijl hij nog niets getekend had. Online nagekeken: oud art. 54 (prijzen moeten overeenstemmen met wat afgesproken is) en art. 56 (affiches enkel met akkoord).

Informeren en elk bod doorgeven

• De deontologie zegt: je informeert je opdrachtgever te gelegener tijd. Het KB Alexia maakt dat concreet: minstens één keer per maand, op een duurzame drager (mail, sms). Vroeger belden makelaars en volgde er hooguit later een mailtje.
• Je geeft elk bod door, ook een belachelijk laag bod van 222.000 euro op een vraagprijs van 400.000 euro, tenzij je een mandaat hebt om biedingen te triëren.
• Je voert je opdracht uit tot het einde, ook als je weet dat je opgezegd wordt. Een contract van zes maanden, na vijf maanden zegt de eigenaar dat hij stopt: dan zeg je tegen een nieuwe geïnteresseerde niet "maak maar een afspraak bij de volgende makelaar".

Waarheidsgetrouw informeren

Wat je weet, moet je meedelen, en volgens de regels van de kunst. Niet bij de voordeur "pas op, op de tweede verdieping zit vocht", maar wel in de loop van het verkoopproces.

• Vocht: leg uit wat er aan de hand is. Voorbeeld: een pand dat twee maanden leegstond met de ramen op kiep, met één vochtplek door inslag. Laat het meten en toon het.
• Stookolietank in de grond: niet wegwuiven als "een buisje".
• Lambrisering: in een woning bleek achter de lambrisering in gang en traphal veel vocht te zitten, die de eigenaars bewust zo verborgen hadden. Van de makelaar wordt niet verwacht dat hij lambrisering lostrekt, dus hij was niet aansprakelijk. De kopers kregen via de rechtbank een grote minderprijs op basis van verborgen gebreken.
• Oppervlakte: blijkt een opgegeven oppervlakte duidelijk niet te kloppen, raad dan aan een landmeter te laten komen. Je moet niet zelf opmeten.
• EPC: is het attest vijf jaar oud en weet je dat er sindsdien energetisch geïnvesteerd is, raad dan een nieuw EPC aan. Dat werkt in het voordeel van je klant.
• Omgeving: weet je dat er een tunnel voor de deur komt, jaren graafwerken, of dat Ventilus over het dak gaat, dan moet je dat zeggen.
• Overstromingsgevoeligheid: moet je vandaag attesteren. Ook als de eigenaar zegt "hier overstroomt het nooit": de polders zijn overstromingsgevoelig gebied en dat staat op de kaart.

De norm: wat je weet of wat je als makelaar behoort te weten. De koper mag achteraf niet het gevoel hebben een kat in een zak gekocht te hebben.

7. Collega's

Oncollegiaal gedrag

Je mag geen schade aanrichten bij een collega, ook niet als je contract afloopt. Voorbeeld uit de les: twee makelaars op café, één vertelt net iets te veel over een nieuw project en de naam ervan. De andere registreert de domeinnaam op zijn eigen naam, niet om ze te gebruiken, maar om de eerste dwars te zitten of te laten betalen. Die is ervoor opgeroepen: dat gaat verder dan de collegialiteit die verwacht wordt.

Niet samenwerken met illegale makelaars

Art. 22 (oude nummering): je mag geen gereglementeerde activiteit van vastgoedmakelaar uitoefenen samen met iemand die ze onwettig uitoefent.

Een fotograaf of een EPC-deskundige inschakelen mag uiteraard. Maar maakt een erkende makelaar het mogelijk dat een illegale makelaar actief is, dan kan dat gevolgen hebben voor die erkende makelaar. Voorbeeld: een vennootschap met een erkende zaakvoerder en een niet-erkende bediende die "toevallig" enkel op woensdag en zaterdag werkt, en de speurders van het BIV vinden hem op donderdag aan het werk. Dan moet de erkende makelaar voor de kamers verschijnen.

Opvolging van een collega

Vraag altijd na of er al iemand anders met een opdracht bezig is.

Een "binnenkort te koop"-teaser vóór de startdatum kwam ter sprake. Op de opname is niet duidelijk of de docent dat toelaatbaar vindt. Online nagekeken: de plichtenleer verbiedt bewust te starten met het op de markt brengen van een goed met een lopende exclusieve opdracht van een collega (oud art. 64), en een mandaat bij een ander mag pas aanvangen de dag na het einde van het lopende (oud art. 48).

Art. 50 (oude nummering): vraag na of de opdrachtgever al eerder een opdracht gaf aan een andere makelaar, en of die na afloop een lijst bezorgde van kandidaten aan wie hij precieze en individuele informatie gaf.

Waarom: verkoopt jouw opvolger aan iemand op die lijst, dan kan de vorige makelaar nog recht hebben op commissie. Zie het lijstbeding in 9.11 hieronder.

8. Na de pauze: discretie, ereloon en het KB Alexia

8.1 Discretieplicht

Een discretieplicht is geen beroepsgeheim. Een advocaat heeft een beroepsgeheim: als zijn cliënt hem een moord bekent, mag hij dat in de rechtbank niet zeggen. Jij moet discreet omgaan met wat je te weten komt, in al zijn facetten:

• Foto's: een makelaar werd op de vingers getikt omdat hij de lingeriekast uitgebreid fotografeerde en online zette. Geen foto's met de was van de eigenaar aan de draad.
• Gezinssituatie: broer en zus die niet meer overeenkomen, daar praat je niet over.
• In een rechtszaak of als je aansprakelijk gesteld wordt, mag je wel informatie gebruiken, bijvoorbeeld mails die bewijzen dat je de eigenaar maandelijks op de hoogte hield.

Online nagekeken: de uitzonderingen staan in de plichtenleer (oud art. 35): je eigen verweer in een gerechtelijke of tuchtzaak, uitdrukkelijke ontheffing door je opdrachtgever, bedrog tegen jou of je opdrachtgever, en informatie die je collega's of specialisten nodig hebben voor de opdracht. En je mag nooit verkeerde informatie geven onder het voorwendsel van je discretieplicht (oud art. 36).

8.2 Ereloon

Het ereloon moet de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep verzekeren.

De meeste klachten over makelaars gaan over het ereloon.

• Prijszetting is vrij. 15 % kan waardig zijn als je er echt veel voor gedaan hebt, bijvoorbeeld voor een pand dat al jaren leegstaat. Wie 15 % vraagt en na één advertentie niets meer laat horen, zal dat moeilijk kunnen verantwoorden.
• Het ereloon fluctueert: een klant die al twee panden via jou verkocht, krijgt misschien 1,5 % in plaats van 3 %, een moeilijk pand 4 %. Je kan ook met schijven werken volgens de verkoopprijs.
• Rendabel: je ereloon moet je kosten dekken, je verplaatsingen, je telefoons, de afschrijving van je auto. Het is een totaalprijs. Rendabiliteit wordt gemeten over meerdere dossiers en een langere periode: een eerste dossier aan 1 % om een klant binnen te halen, kan.
• Surplusbeding: absoluut verboden. "We zetten het op 220.000 euro, en alles wat ik er meer uithaal, is voor mij." Dat werd vroeger gebruikt bij oudere mensen die de marktprijs niet kenden: bewust laag schatten en de meerwaarde opstrijken. Een percentage op een hogere verkoopprijs is wel normaal.
• Enkel je opdrachtgever betaalt. Uit West-Vlaanderen: makelaars die een verkoopopdracht hadden en de koper die opdook ook nog een zoekopdracht lieten tekenen, om twee keer langs de kassa te passeren. Uit den boze: "wiens brood men eet, diens woord men spreekt". Verkoper en koper hebben tegengestelde belangen. Met akkoord van alle betrokkenen, op het moment zelf, kan iemand anders betalen. Voorbeeld: een koper die eerst zijn eigen woning moet verkopen en de commissie overneemt om een lagere prijs te krijgen. Maar niet vooraf in het contract zetten dat "de andere wel betaalt".
• In de praktijk komt het geld van de koper, maar het is de verkoper die er een deel van afstaat aan de makelaar, want hij heeft hem ingeschakeld.

Online nagekeken: rentabiliteit, waardigheid en onafhankelijkheid (oud art. 26), enkel betaald door de opdrachtgever behalve bij bijzondere overeenkomsten tussen alle betrokken partijen (oud art. 27), verbod op het surplusbeding (oud art. 65).

8.3 Aansprakelijkheid en onverenigbaarheden

• Je bent verantwoordelijk voor jezelf en voor je aangestelden. Maakt je bediende een fout, dan is het alsof jij ze maakte (oud art. 3).
• Het beroep is in principe verenigbaar met elk ander beroep: verzekeringen, promotie, een bakkerij. De docent noemde één wettelijke uitzondering, die op de opname klinkt als "financieel pander". Bedoeld is de onafhankelijk financieel planner: de cumul van beide statuten is verboden sinds 1 november 2014, door de wet van 25 april 2014 op de onafhankelijk financieel planners. Zo'n planner mag geen inkomsten halen uit commissies, bijvoorbeeld op vastgoedtransacties (cursus p. 73).
• Daarnaast kan een activiteit strijdig zijn met de eer en waardigheid van het beroep. Voorbeeld: iemand die veroordeeld werd als huisjesmelker en ook makelaar was, werd daarvoor gesanctioneerd.

9. Het KB Alexia

Dit is volgens de docent het belangrijkste stuk van de cursus: "Als je nu nog niet doorhebt dat hier vragen over komen, laat dan dringend je oren nakijken." Lees p. 84 tot 91 van de cursus. Het stuk ervoor (de aanbevelingen van de Commissie voor onrechtmatige bedingen) is geschiedenis: lezen als je er zin in hebt.

Voor dezelfde stof uit het vak vastgoeddossier, met de guidelines erbij: les 2 van vastgoeddossier (toepassingsgebied) en les 3 van vastgoeddossier (de clausules een voor een).

9.1 Wat en sinds wanneer

• Eerst was er het KB Freya (Freya Van den Bossche), nu het KB Alexia (Alexia Bertrand): het KB van 28 september 2023 over bepaalde bedingen in vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen ondernemingen en consumenten. Het somt op wat verplicht en wat verboden is in een bemiddelingsopdracht.
• Van toepassing op overeenkomsten gesloten vanaf 1 februari 2024 (online nagekeken, Jubel). Oudere contracten vallen nog onder het KB Freya, maar vandaag zijn dat er hooguit nog een of twee.
• Het KB telt zestien bepalingen waaraan elke bemiddelingsovereenkomst minimaal moet voldoen (cursus p. 85). Je vindt ze als art. 2, 1° tot 16° in de wettekst achteraan in de cursus (p. 196-199).

9.2 Op wie van toepassing

9.3 Vorm en inhoud

• Duurzame drager: het contract moet raadpleegbaar zijn en blijven. Papier, mail, maar ook WhatsApp of sms.
• Omschrijving van de opdracht: wat is de omvang, heb je een mandaat of niet.
• Publiciteitskanalen: vermeld via welke kanalen je werkt (Immoweb, de krant, sociale media). De minister wou vermijden dat consumenten achteraf zeggen "ik dacht dat het op Immoweb zou komen".
• Heb je een mandaat om zelf de prijs te onderhandelen, vermeld dan de minimum- en maximumprijs.
• Datum en volledige plaats van ondertekening: niet enkel de gemeente, maar het volledige adres met straat en nummer. Dat bepaalt vanaf wanneer de herroepingstermijn loopt.

9.4 Het herroepingsrecht

De consument kan het contract binnen 14 dagen herroepen, zonder reden. Een herroepen contract heeft nooit bestaan: "het is een propje papier, voor de vuilbak".

• Onder het KB Freya hing het af van waar je tekende: buiten de onderneming 14 dagen, op kantoor 7 dagen (zie les 2 van vastgoeddossier; op de opname klinkt het als 15, dat is vermoedelijk een transcriptiefout). Nu is het altijd 14 dagen.
• Je moet een standaardformulier voor herroeping meegeven. De consument is niet verplicht het te gebruiken.
• Probleem voor de makelaar: wacht je 14 dagen, dan verlies je tijd. Start je meteen en wordt er herroepen, dan zit je met kosten.
• Verzaken kan: de opdrachtgever erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest als je opdracht volledig vervuld is binnen de 14 dagen en hij nog niet herroepen had. Dat moet in het contract staan en door beide partijen getekend zijn.
• Maar: een eigenaar van slechte wil kan nog altijd herroepen voor hij een bod aanvaardt. Voorbeeld: een buurman ziet het pand te koop komen en zegt "ik geef je 400.000 euro rechtstreeks". Met makelaar moest de eigenaar 420.000 euro vragen om 400.000 euro over te houden. Hij herroept, verkoopt aan de buurman, en de makelaar kan fluiten. Zolang de eigenaar het bod niet aanvaard heeft, is er geen verkoop.
• Discussie met een medestudent: zet je in je contract dat je recht hebt op commissie zodra er een redelijk bod binnenkomt, beschermt dat je dan niet? Antwoord van de docent: nee, want die clausule staat in het contract dat herroepen wordt. Het herroepingsrecht weegt zwaarder dan je commissieclausule. De kans dat een eigenaar het zo speelt is klein, maar wees je ervan bewust.

9.5 Ereloon en kosten

• Je ereloon vermeld je all-in, inclusief btw. Niet "3 % + btw" maar 3,63 %. Zo ook 1 % = 1,21 %, 2 % = 2,42 %, 4 % = 4,84 %. (Op de opname zegt de docent 2,43 %, maar 2 x 1,21 = 2,42.)
• Sinds het KB Alexia vermeld je welke attesten je moet opvragen en wat ze ongeveer kosten. Staat dat er niet in, dan kan je die kosten niet recupereren.
• Attesten zijn eigen aan de woning: een EPC of stookolieattest dat jij betaalde, gebruikt je opvolger gewoon verder. Daarom kan je die kosten volgens de docent zelfs bij herroeping terugvragen, als ze in je contract stonden. Je overige kosten niet: no cure, no pay.
• Prijs per attest bekend: vermeld hem. Niet vooraf bekend maar berekenbaar: vermeld de berekeningswijze. Niet in te schatten: zeg hoe de prijs bepaald zal worden.
• Een forfait voor attesten mag niet meer opbrengen dan de kostprijs. Een "slimmerik" rekende 500 euro aan voor alle attesten, ook als het pand verkocht werd, en dan nog zijn commissie erbovenop. Dat mag niet.

Aanvulling uit de guidelines (kwam niet zo in de les): de lijst van attesten hoort als bijlage bij de overeenkomst, met de vermelding dat de consument ze zelf mag bezorgen. Je mag ze enkel opvragen met toestemming per attest. Naast de kostprijs mag je wel een bijkomende vergoeding voor het opvragen aanrekenen, als je dat duidelijk vermeldt en ze aantoonbaar overeenstemt met de moeite. (guidelines FOD Economie, punt 6.6)

9.6 Exclusiviteit en zelf verkopen

• Een exclusieve opdracht duurt maximaal 6 maanden.
• Exclusiviteit betekent volgens de docent: geen andere makelaar. De eigenaar mag in principe nog altijd zelf verkopen, want dan is er geen bemiddeling. Gaat hij achter je rug om met iemand die nooit bij jou was, dan heb je geen recht op commissie.
• Zet daarom in je contract dat de eigenaar verplicht is kandidaten die zich rechtstreeks bij hem melden aan jou door te geven, en neem een schadebeding op voor als hij toch achter je rug verkoopt. De docent noemde 25 %.

Let op, de guidelines zeggen het strenger én anders, zie "Waar de les en de bronnen verschillen" onderaan.

9.7 Duur, stilzwijgende verlenging en opzeg

• Stilzwijgende verlenging kan, maar moet duidelijk in je contract staan. Het bestaande contract loopt dan verder, je sluit geen nieuw.
• De consument moet zich kunnen verzetten tot uiterlijk 1 maand voor het einde. Je mag niet eisen dat hij bij een contract van vier maanden al na de eerste maand opzegt.

9.8 Maandelijkse rapportering

De deontologie zegt "te gelegener tijd", het KB Alexia zegt minstens één keer per maand, op een duurzame drager.

9.9 Opschortende en ontbindende voorwaarden

• Dat je geen commissie krijgt als de verkoop hierdoor niet doorgaat, moet in je contract staan.
• Verschil met herroeping: een herroepen contract heeft nooit bestaan. Bij een voorwaarde is het contract wel uitgevoerd en stopt het op een bepaald moment.
• Je opdracht loopt na een mislukte kredietaanvraag gewoon verder: zoek een nieuwe koper, misschien aan een betere prijs.
• Tip: "het verkrijgen van een lening" is vaag, want een lening aan 15 % is ook een lening, en iedereen kent wel iemand bij een bank die een weigering wil attesteren. Laat de voorwaarde preciseren, bijvoorbeeld met weigeringen van twee of drie banken.
• Vraag van een student: kan je niet beter met een uurloon of forfait werken? De docent: je weet vooraf niet hoeveel bezoeken, mails en begeleidingen een dossier vraagt, dus de ene keer factureer je veel te weinig en de andere keer veel te veel.

9.10 Wanneer is je opdracht vervuld?

Zet in je contract wanneer je opdracht vervuld is. Sommige contracten zeggen bij het verlijden van de akte, andere bij het compromis. Slim volgens de docent: bij een schriftelijk bod dat redelijkerwijs aan de vraagprijs voldoet (bij een vraagprijs van 400.000 euro is 380.000 redelijk, 360.000 misschien niet). Maar: zie het herroepingsrecht hierboven.

9.11 Het lijstbeding (de cascade)

Na het einde van je contract kan je nog recht hebben op 100 % van je commissie, maar alleen als alles klopt:

1. Het lijstbeding staat in je contract.
2. Je bezorgt de lijst binnen 7 dagen na het einde van het contract. Na acht dagen "kan je fluiten".
3. Op de lijst staan enkel mensen aan wie je precieze en individuele informatie gaf: mensen die zelf stappen zetten, die je persoonlijk informeerde of rondleidde. Een mailing naar 3.000 adressen telt niet.
4. Er wordt verkocht binnen 6 maanden na het einde, aan iemand op die lijst. Zes maanden en één dag is te laat.

Maak de lijst zo volledig mogelijk. "Bruno Kerckhof en zijn vriendin" is niet genoeg. Met naam, adres en telefoonnummer kan je ook aantonen dat de partner op hetzelfde adres dezelfde kandidaat is.

In de praktijk is het moeilijk afdwingbaar: de eigenaar hoeft je niet te laten weten aan wie hij verkocht, en de notaris is niet verplicht dat te zeggen. Tussen compromis en akte zit tot vier maanden, dus tegen dat je het ontdekt, blijft er vaak weinig van je zes maanden over.

Online nagekeken: de guidelines spreken van 7 werkdagen, maar 7 kalenderdagen is ook goed omdat dat gunstiger is voor de consument. Ze tellen ook iemand mee die zich zo tot de kandidaat verhoudt dat hij redelijkerwijs over de informatie beschikt. En zonder zo'n beding heb je na afloop geen recht op commissie. (guidelines, punt 6.12.2)

Artikelnummers oud en nieuw

De docent citeerde de plichtenleer die goedgekeurd werd bij KB van 29 juni 2018 en gold tot 30 september 2026. Sinds 1 oktober 2026 geldt een nieuwe versie (KB van 20 juli 2026, BS 21 september 2026), met andere nummers en enkele nieuwigheden. Beide staan op de downloadpagina van het BIV. Zelf nagekeken in beide pdf's:

Nieuw in de versie van 2026, en in les 2 al aangekondigd: een hoofdstuk over artificiële intelligentie (art. 40 en 41). AI gebruiken ontslaat je niet van je verplichtingen, je beoordeelt de output kritisch, en je bent transparant tegenover derden over het gebruik ervan.

Waar de les en de bronnen verschillen

• Zelf verkopen bij exclusiviteit. De docent: exclusiviteit sluit enkel andere makelaars uit, de eigenaar mag zelf verkopen tenzij je contract een meldplicht en schadebeding bevat. De guidelines van FOD Economie: bij exclusiviteit mag de consument het vastgoed ook niet zelf verkopen en moet hij alle belangstellenden naar jou doorverwijzen (punt 6.9). Praktijkregel die in beide lezingen werkt: zet de doorverwijsplicht en het schadebeding expliciet in je contract.
• Hoogte van het schadebeding. De docent noemde 25 %. De guidelines laten bij miskenning van de exclusiviteit maximaal 75 % van je tarief toe, in verhouding tot de werkelijke schade, en enkel als je een gelijkwaardige vergoeding voor de consument voorziet als jij je hoofdverbintenis niet nakomt (punt 6.9). De 25 % uit de guidelines gaat over iets anders: de opzegvergoeding bij opzeg na de eerste drie maanden (punt 6.13). Navragen welk cijfer de docent bedoelde.
• Kosten bij herroeping. De docent: bij herroeping recupereer je enkel de attestkosten die in je contract stonden. Les 3 van vastgoeddossier en de guidelines (voetnoot 13): heeft de consument uitdrukkelijk gevraagd om meteen te starten, dan betaalt hij bij herroeping een bedrag evenredig met wat al gepresteerd is. De guidelines zijn de formele bron. Hoe "evenredig" zich verhoudt tot no cure, no pay, is een goede vraag voor de les.

Examen- en eindwerkpunten

• Wetsartikels niet van buiten, wel kunnen lezen en toepassen. Weet welke versie van de plichtenleer op het examen gevraagd wordt (oude of nieuwe nummering).
• Precontractuele fase: niet aanhoudend lastigvallen, waarachtige publiciteit, verplichte vermeldingen, schriftelijk voorstel.
• Waarom overschatten een pand verbrandt, en het voorbehoud bij een onrealistische prijs.
• Dienstverlening versus mandaat: wat je mag, en dat de rechter het ereloon bij een mandaat kan matigen.
• Geen opbod: privilege van de notaris. Wel één schriftelijke biedingsronde met akkoord van de eigenaar.
• Passende verificatie: eigenaars, hypotheek, beslag (infofiche), en de informatieplicht over wat je weet of behoort te weten.
• Opvolging van een collega: exclusief lopend, niet-exclusief lopend, de lijst van de vorige makelaar.
• Discretieplicht is geen beroepsgeheim.
• Ereloon: rendabel, waardig, onafhankelijk. Surplusbeding verboden. Enkel de opdrachtgever betaalt.
• KB Alexia (cursus p. 84 tot 91): toepassingsgebied, duurzame drager, publiciteitskanalen, min/max prijs bij mandaat, datum en volledig adres, herroeping 14 dagen en verzaking, all-in tarief, attesten, exclusiviteit max 6 maanden, verzet 1 maand voor het einde, opzeg 1 of 2 maanden, maandelijkse rapportering, opschortende en ontbindende voorwaarden, het lijstbeding.

Bronnen en vervolg

• Opname van de les van 08/10/2026 (Plaud, 3u08). Geen eigen notities: alle lesinhoud hierboven komt uit het transcript. De automatische samenvatting van Plaud spreekt van "KB Bertrand": dat is hetzelfde KB Alexia.
• PowerPoint Vastgoed Fundamentals 2026, vermoedelijk vanaf slide 58 (bij de bijlagen van les 01).
• Cursus Vastgoed Fundamentals 2026-2027, p. 84 tot 91 (KB Alexia). De wetsartikels staan achteraan in de cursus. De pdf staat bij de bijlagen van les 01.
• Reglement van plichtenleer van het BIV, versie tot 30/09/2026 en versie vanaf 1/10/2026: downloadpagina BIV.
• Guidelines Vastgoedbemiddeling met consumenten, FOD Economie, versie 17/07/2026: pdf.
• KB van 28 september 2023 (KB Alexia): eJustice.
• BIV: wat je op je website en socials moet vermelden.
• Open vragen voor de volgende les: welke nummering van de plichtenleer geldt voor het examen, het schadebeding van 25 % en de kosten bij herroeping. De "financieel pander" is intussen opgehelderd via de cursus: het gaat om de financieel planner.