Les 02Toegang tot het beroep, BIV-stage en deontologie

0. Praktisch

• Twee cursussen kan je thuis online volgen: ABC van de vastgoedsector en Kennismaking met de vastgoedmarkt. Krijg je bericht dat de online les doorgaat, dan hoef je die week niet naar Syntra, maar moeten de oefeningen wel klaar zijn. Geen bericht = gewoon naar de les komen.
• De aanwezigheden worden vanaf nu kort na de pauze opgenomen.
• Docent over de cursus: de PowerPoint is de leidraad, de cursus is dezelfde stof lang en breed uitgelegd. Begrijp je iets niet op de slide, lees dan de cursus.

1. Toegang tot het beroep (slides 34, 37-40)

Er zijn drie sleutels tot het BIV: diploma, beroepservaring en occasionele beoefening. De regel blijft: wie binnenkomt, loopt in principe eerst stage. Zelfs een notaris met dertig jaar ervaring die wil overschakelen, moet in principe door dat traject.

Diploma

De sector had gehoopt dat de toegang zou verengen tot een vastgoeddiploma, zoals bij notaris, architect, boekhouder of landmeter. Onder Europese druk is net het omgekeerde gebeurd: elke driejarige bachelor geeft toegang, ook verpleegkunde of sinologie. De docent vindt dat niet logisch, maar zo staat het in de wet. Zit je hier al met een bachelor op zak, dan kan je op die basis al naar het BIV.

Competentietest

• Voorafgaand aan de inschrijving, georganiseerd of erkend door het BIV.
• Niet toegangsbelemmerend: geslaagd of niet speelt geen rol, je moet enkel deelnemen.
• Het resultaat bepaalt je bijscholing: je krijgt werkpunten mee waaraan je tijdens de stage werkt.
• Eén test per deelkolom: schrijf je in als bemiddelaar én syndicus, dan leg je er twee af.

Beroepservaring als toegangsweg

Toen het beroep in 1993 gereglementeerd werd, stonden mensen die al jaren bemiddelden plots voor gesloten deuren. De overgangsregeling uit die tijd bestaat vandaag nog steeds:

• 3 maanden actief als zelfstandige tussen 14/07/93 en 13/10/93, of
• 3 jaar actief tussen 14/10/83 en 13/10/93.

In de praktijk is dat zo goed als dood: wie dat 30 jaar later nog wil bewijzen, heeft een dik dossier nodig. De docent kent geen aanvraag meer in de laatste tien jaar.

Rechtstreeks op het tableau, zonder stage (slide 40)

• 6 jaar voltijdse, pertinente beroepservaring als bediende, in de 10 jaar voorafgaand aan de aanvraag. De redenering: 3 jaar studie + 3 jaar stage = 6 jaar.
• Relevant is het sleutelwoord. Zes jaar onthaal doen in een immokantoor telt niet. Je moet aantonen dat je in de dossiers zat: je naam op verkoopopdrachten, bezichtigingen, onderhandelingen, documenten.
• Waarom de laatste tien jaar? Omdat de wetgeving te snel verandert. Ervaring van twintig jaar geleden is waardeloos geworden.
• Verder: inschrijving als zelfstandige, uittreksel strafregister, en je moet slagen in de bekwaamheidsproef. Niet geslaagd? Dan alsnog stage lopen of een nieuwe aanvraag na 3 jaar.
• Het dossier wordt beoordeeld door de Uitvoerende Kamer.

Occasionele beoefening

Voor buitenlandse makelaars die hier beperkt actief zijn, bijvoorbeeld op een beurs of twee maanden in de zomer.

• Aanmelding vooraf, ruim op tijd, want het dossier moet verwerkt worden.
• Ze vallen niet onder de collectieve BIV-polis en moeten zelf een beroepsaansprakelijkheidsverzekering voorleggen, eventueel een uitbreiding van hun polis in het land van herkomst. Geen bewijs van verzekering = geen behandeling van de aanvraag.
• De erkenning geldt 1 jaar, gekoppeld aan de looptijd van die verzekering, en moet elk jaar opnieuw aangevraagd worden. Doe je dat niet, dan vervalt ze en vervalt het BIV-nummer.

Internationaal kader

• Nederland: gereglementeerd tot 2001, nu vrij. In de praktijk beheersen de grote kantoren de markt via het NVM-lidmaatschap, waar de ledenbijdrage volgens de docent rond 25.000 euro ligt, nog voor je één pand verkocht hebt.
• Spanje: in principe vrij. Iemand in Barcelona kan een huis in Alicante aanbieden. Vandaar de "koffermakelaars" zonder kantoor. Enkele kustregio's hebben intussen een eigen erkenningssysteem ingevoerd omdat er voor de consument geen enkele garantie was.
• België heeft een van de strengste reglementeringen van Europa. Dat is lastig bij de start, maar je BIV-erkenning opent deuren in de rest van Europa.

Strafregister en artikel 491 Sw.

• Je moet een uittreksel uit het strafregister voorleggen, niet ouder dan 3 maanden.
• Een veroordeling voor art. 491 Sw. (misbruik van vertrouwen, geldverduistering) sluit je uit, ook als titularis: dan volgt schrapping. Idem voor kwalijke faillissementen.
• De wet verplicht enkel dat je een kopie voorlegt. Er is geen parket dat verplicht is een veroordeling te melden aan het BIV. In een concreet geval kwam een veroordeling voor 491 pas aan het licht doordat de betrokkene zelf het document bijbracht bij zijn aanvraag als stagemeester. Voor andere misdrijven, zelfs zware, staat er niets in de wet dat de toegang blokkeert.
• Een vervalst diploma wordt wel gevat: het BIV contacteert de onderwijsinstelling.

2. BIV-stage (slides 35-50)

Betrokken organen

Stagemeester

Voorwaarden (aanvraag bij de UK):

• Minimum 4 jaar op het tableau.
• De laatste 4 jaar in hoofdberoep vastgoedmakelaar.
• Geen schrapping of schorsing, tenzij eerherstel. Daarom vragen mensen eerherstel aan, ook als de sanctie al lang uitgezeten is: het register wordt weer wit en het stagemeesterschap wordt weer mogelijk. Eerherstel kan ten vroegste na 5 jaar.
• Bewijs strafregister, in regel met de BIV-bijdragen, in orde met de vormingsplicht van het jaar ervoor.
• Bewijs van een derdenrekening.
• Maximum 2 stagiairs tegelijk, afwijking mogelijk mits je aantoont dat je de capaciteit hebt (kantoorruimte, omzet om te betalen).
• 5 jaar geen stagiair begeleid = weglating als stagemeester, wederinschrijving mogelijk.

Eens je stagemeester bent, vallen sommige voorwaarden weg (geen strafregister meer voorleggen), maar loop je een schorsing op, dan eindigt het stagemeesterschap en wordt de lopende stageovereenkomst van rechtswege ontbonden. Vandaag geldt dat al vanaf één dag schorsing, zelfs met uitstel. Het stagereglement wordt herzien: de bedoeling is dat je het stagemeesterschap pas verliest bij meer dan 15 dagen effectieve schorsing. Zou tegen eind oktober rond moeten zijn, maar is nog niet gepubliceerd.

De stagemeester is een natuurlijke persoon. Hij zit in het bestuur van de vennootschap, of is er als zelfstandige dienstverlener actief.

Taken: begeleiden in het beroep en de plichtenleer, de stagiair opvolgen en adviseren, vergoeden, stageverslagen nakijken en een evaluatieverslag maken. Tuchtrechtelijk draagt hij weinig verantwoordelijkheid voor de fouten van zijn stagiair, behalve gebrek aan toezicht.

Minimumvergoeding (2025): 10,63 euro per gepresteerd uur, exclusief btw, met een totaal van minimum 17.008 euro exclusief btw op het einde van de stage (10,63 x 8 u x 200 dagen).

Tip van de docent: het minimum is een minimum, geen norm. Je mag onderhandelen en je staat sterker dan je denkt. Zet alles op papier, regel per regel: vaste vergoeding, plus welke commissies (bijvoorbeeld 10 % als je het pand binnenbrengt, 15 % als je het verkoopt, 30 % als je beide doet). Het is verboden dat de stagemeester iets vraagt aan de stagiair als compensatie voor het stagemeesterschap. Het BIV ziet dossiers waarin stagiairs hun facturen achteraf moesten crediteren: volledig uit den boze, maar moeilijk te bewijzen, want het BIV heeft geen politiebevoegdheid en krijgt geen inzage in de boekhouding.

Stageovereenkomst

• Schriftelijk, met een modelcontract op de BIV-website.
• Zelfstandige dienstverlening, geen ondergeschikt verband (schijnzelfstandigheid). Je mag dus niet tegelijk als bediende in datzelfde kantoor werken.
• Inhoud: conform het stagereglement, loyaliteit, discretieplicht, wijze van vergoeding.
• Geen lopende contracten of cliënteel overnemen, tot 2 jaar na de stage, tenzij akkoord. Let op de nuance: het gaat over lopende contracten. Een klant die na 40 panden via het kantoor met pand 41 uitdrukkelijk naar jou komt, valt daar niet onder.
• Sommige stagemeesters voegen een territoriale clausule toe ("twee jaar niets doen in een straal van X km"). Dat mag, zolang het redelijk is. Drie kilometer rond het kantoor kan, vijftig kilometer niet. Meer dan twee jaar mag niet. Probeer het eruit te onderhandelen, want je netwerk zit meestal net in je eigen regio.

Procedure (slide 44)

• Aanvraag elektronisch.
• Kopie diploma of bewijs beroepservaring, attest sociaal verzekeringsfonds, stageovereenkomst, bewijs goed gedrag en zeden jonger dan 3 maanden, verklaring op eer.
• Dossierkost 125 euro.
• Volledig dossier = de kamer beslist binnen 60 dagen. Bij weigering: verzet bij dezelfde kamer of beroep bij de Kamer van Beroep.
• Let op de timing van je sociale bijdragen: het trimester waarin je aanvraag wordt goedgekeurd, betaal je volledig.

Gevolgen van de inschrijving (slide 45)

BIV-bijdrage 2025, één pakket met de werkingsbijdrage, de verzekering plus borgstelling en de CFI-bijdrage (antiwitwas):

De docent noemde in de les een bedrag van ongeveer 925 euro voor 2026. Dit is dus ook het antwoord op de open vraag uit les 2 van vastgoeddossier over de jaarlijkse bijdrage.

Verder: plichtenleer naleven en de vorming volgen die het BIV oplegt. Vormingsplicht: 10 uur per kolom, dus 20 uur als je op beide kolommen staat.

Wie tijdelijk stopt, kan zijn weglating vragen. Dat is geen sanctie: je betaalt dan geen bijdrage, hebt geen verzekering en geen vormingsplicht, en je kan later vlot heractiveren.

Verloop van de stage (slides 46-48)

• 200 dagen aan 8 uur per dag, dus 1.600 uur, over minimum 12 en maximum 36 maanden. Tweede kolom erbij: +100 dagen.
• Je kiest zelf het tempo: voltijds in ongeveer een jaar, of gespreid over drie jaar naast een andere job. Ook als je de 200 dagen sneller haalt, kan je pas aan het examen deelnemen na minstens één jaar stage.
• De stage loopt in het kantoor van de stagemeester, in België.
• Je logt je uren in een online agenda. Halve dagen kan je niet opsparen: log je zes uur, dan telt die dag niet als volledige dag. Zondagen tellen normaal niet, uitzonderlijk wel (een bezichtiging op zondagvoormiddag).
• Je moet aannemelijk maken dat je die 200 dagen gepresteerd hebt: stageverslagen, bewijs van zelfstandig statuut, e-learning, eindevaluatie van de stagemeester en bewijs van vergoeding (je facturen aan de stagemeester).

Statuut van de stagiair: vanaf het moment dat je je BIV-nummer hebt, ben je voor 99 % gelijk aan een titularis. Je mag eigen cliënteel hebben, eigen facturen sturen en een eigen vennootschap hebben. Daarvoor heb je géén BIV-nummer nodig van je stagemeester, maar speel wel open kaart: overlap met zijn werkgebied is de klassieke bron van conflict. Verhuur, rentmeesterschap of een andere regio doen meestal geen pijn.

Belangrijk: vóór je erkenning mag je niets doen. Onderhandelen met een stagemeester en het contract tekenen volstaat niet, zolang de erkenning er niet is, ben je illegaal bezig.

Onderbreking en einde (slide 47)

• Onderbreking op verzoek van een partij (ziekte, zwangerschap), bij tuchtstraf, of bij opzeg van de overeenkomst.
• Wordt je contract verbroken, dan heb je 3 maanden om een nieuwe stageovereenkomst voor te leggen. Zo niet: ambtshalve weglating.
• De stage eindigt door inschrijving op het tableau, door verbreking of opzeg, of van rechtswege bij weglating of schrapping van een van beide partijen.
• Een stageplaats zoek je zelf. Het BIV zoekt niet mee. Zoek in de regio waar je later actief wilt zijn, en check of de stagemeester nog actief is: veel namen op de lijst hebben al jaren geen stagiair meer begeleid.

Praktische bekwaamheidstest (slide 49)

• Schriftelijk: vragen en casussen, computergestuurd op de zetel van het BIV, minimum 60 %. Niet geslaagd = je mag niet naar het mondeling. Je kan je een tweede maal aanbieden, daarna ambtshalve weglating.
• Mondeling: commentaar op de schriftelijke proef plus ondervraging over de praktijk en de beroepsaansprakelijkheid, voor de Uitvoerende Kamer, ook 60 %. Ook hier één herkansing.
• Er zijn meerdere sessies per week voor het schriftelijke deel. Het mondeling hangt af van de zittingen van de kamer, dus wacht niet tot het einde van je 36 maanden.

Einde stage (slide 50)

• Geslaagd = van rechtswege inschrijving op het tableau.
• Niet klaar binnen 36 maanden = ambtshalve weglating van de lijst van stagiairs. Er is één wederinschrijving mogelijk, daarna geldt een wachtperiode van 3 jaar. Vroeger was dat definitief, wat neerkwam op een beroepsverbod.
• Eenmaal op het tableau is dat een verworven recht: ook als je je later laat weglaten, moet je de stage nooit opnieuw doen.

3. Derdenrekening

Een derdenrekening is een beschermde rekening waarop je geld parkeert dat niet van jou is: voorschotten en waarborgen. Het voorschot behoort toe aan de verkoper, de waarborg blijft van de koper of huurder.

• Slechts vier beroepen hebben zo'n echt beschermde rekening: notarissen, deurwaarders, advocaten en vastgoedmakelaars. Andere beroepen die zeggen dat ze een derdenrekening hebben, gebruiken gewoon een gewone rekening.
• Bescherming: gaat de vennootschap failliet, dan kan de curator niet aan dat geld. Het is geen geld van de vennootschap.
• Elke vastgoedmakelaar-bemiddelaar en rentmeester moet er een hebben en moet dat kunnen aantonen, ook al laat je in de praktijk alles via de notaris lopen. Een syndicus heeft er geen nodig: die heeft per vereniging van mede-eigenaars een zichtrekening voor het werkkapitaal en een spaarrekening voor het reservekapitaal.
• Nooit een debetsaldo, geen krediet, geen vermenging met je eigen rekeningen, geen kaartbetalingen. Het nummer moet op je briefpapier staan of bij elk verzoek om fondsen over te maken, met de vermelding "derdenrekening".
• De rechtskundig assessor mag bij een tuchtonderzoek een overzicht opvragen. Inzage weigeren mag niet.
• Rubriekrekening: kan je de gelden om gegronde redenen niet binnen vier maanden aan de rechthebbende overmaken, dan stort je ze op een geïndividualiseerde rubriekrekening. Vier maanden is niet toevallig: dat is de normale termijn tussen compromis en akte. Staat het er langer op, dan is dat het signaal van een moeilijk dossier (voorkooprecht dat opduikt, bijvoorbeeld). Notarissen werken standaard per dossier met rubriekrekeningen.
• Zet in je bemiddelingsopdracht dat je je commissie van de derdenrekening mag afhouden voor je het saldo doorstort naar de notaris. Staat dat er niet, dan moet je het integrale bedrag doorstorten en je factuur achteraf bij de notaris opvragen.

4. Deontologie (slides 51-54)

Plichtenleer = het geheel van regels over wat je van een vastgoedmakelaar mag verwachten. Goedgekeurd bij KB van 27 september 2006 (BS 18/10/2006), in werking sinds 17/12/2006. Historiek: gebruiken en gewoonten, dan KB 3/2/1999, KB 28/9/2000 en KB 27/9/2006. Er komt een nieuwe versie aan, mogelijk in het najaar van 2026, maar de publicatie is nog niet zeker.

Basisbeginselen (slide 53)

• Doel: waardigheid en integriteit van het beroep garanderen.
• Alles draait rond eer en waardigheid: wat mag je minstens verwachten van een normaal, zorgvuldig en vooruitziend makelaar.
• Geen concrete gedragsregels, bewust algemeen gehouden zodat de regels de tijd overleven.
• Tuchtrecht is geen strafrecht. In het strafrecht geldt nullum crimen sine lege: wat niet verboden is, mag. Tuchtrecht is groepsrecht en oordeelt op basis van de code, een beroepsfout of buitenprofessionele tekortkomingen.
• Een tussenkomst van je BA-verzekering betekent niet automatisch een tuchtvervolging, maar kan er wel toe leiden als er een fout achter zit.
• Buitenprofessioneel: wie naast zijn kantoor aan huisjesmelkerij doet, brengt de eer en waardigheid van het beroep in het gedrang en kan gesanctioneerd worden, ook al staat "geen huisjesmelkerij" nergens letterlijk in de plichtenleer. De Uitvoerende Kamer oordeelde ook al dat het uitbaten van ramen onverenigbaar is met het beroep.

Artikel 1 (slide 54)

Vastgoedmakelaars houden zich aan de beginselen van eer en waardigheid en eerbiedigen de wettelijke en reglementaire bepalingen, onder meer: Strafwetboek, WER (vroeger WHPC/WMPC), wet mede-eigendom, Burgerlijk Wetboek (contracten en quasi-contracten), witwaswet, privacywet, wet racisme en xenofobie, antidiscriminatiewet en de wet Breyne.

Wat eraan komt: een regel over AI. Gebruik je AI, bijvoorbeeld om een pand virtueel in te richten of op te knappen in de publiciteit, dan zal je dat moeten vermelden. Het BIV krijgt daar vandaag al klachten over.

De plichtenleer is opgebouwd uit algemene bepalingen voor alle drie de deelberoepen, gevolgd door specifieke bepalingen per deelberoep (bemiddelaar, syndicus, rentmeester).

5. BAV en borgstelling (slide 55)

De richtlijn steunt op artikel 5 (verzekering) en artikel 32 (waarborg voor derdengelden) van de plichtenleer.

Dekking, minimumbedragen uit de richtlijn:

• 1.250.000 euro voor lichamelijke letsels en immateriële gevolgschade
• 250.000 euro voor materiële schade en immateriële gevolgschade
• 250.000 euro voor zuiver immateriële schade
• 30.000 euro voor diefstal, verduistering of misbruik van vertrouwen door aangestelden
• Borgstelling: 250.000 euro, en die dekt vandaag alle gelden en waarden die aan de makelaar werden toevertrouwd, niet enkel de derdengelden

Voorbeelden uit de les: een reclamebord dat bij storm loskomt en op een auto belandt is materiële schade; iemand die zijn enkel verzwikt op een donkere trap tijdens een bezichtiging is lichamelijke schade. Een bediende die jarenlang zijn eigen rekeningnummer op de huurcontracten zette, is een geval voor de borgstelling.

Duurtijd: dekking tijdens de looptijd van de polis en tot maximaal 36 maanden erna voor schade die tijdens de polis is opgelopen of gemeld.

Gevolgen van niet-verzekering: de verzekering is een deontologische verplichting. Sinds 2016 onderhandelt het BIV een collectieve polis die onlosmakelijk aan de ledenbijdrage gekoppeld is, verschuldigd door wie op 31 december om 23u59 lid is. Schaalvoordeel: één polis voor 11.000 makelaars drukt de prijs. Praktische regel van de docent: je bent verzekerd tot op het moment dat ze zeggen dat je het niet meer bent. Een vervaldag missen betekent op zich nog niet dat je onverzekerd bent, de schrapping moet je gemeld worden.

Naar de consument toe is dit het grote verschil met een illegale makelaar: die volgt geen vorming, loopt geen stage, legt geen examen af en heeft geen verzekering. Gaat het daar mis, dan blijft de consument in de kou staan.

6. Soorten opdrachten (slide 57)

Dubbel ereloon: tekent de eigenaar met vier makelaars die elk hun prestaties kunnen bewijzen, dan kan hij contractueel vier keer moeten betalen. Komt het voor de rechtbank, dan verdeelt de rechter meestal pro rata op basis van wat elk kan bewijzen. Zet in een co-exclusief contract dus duidelijk wie welk percentage krijgt, bijvoorbeeld het grootste deel voor wie het compromis afsluit.

Exclusiviteit is begrensd tot maximaal 6 maanden (art. 2, 7° KB vastgoedmakelaarscontracten). Makelaars weten dat: staat een pand bijna zes maanden in de databank, dan beginnen de collega's te prospecteren.

Let op: met een exclusiviteitscontract mag de eigenaar in principe nog altijd zelf verkopen, en dan heb jij niets verdiend. Zet er daarom een beding in dat hij verplicht is kandidaten die zich rechtstreeks bij hem melden aan jou door te geven. Zonder dat beding is de achterpoort open.

De plichtenleer verbiedt ook dat je bewust een pand op de markt brengt dat het voorwerp is van een nog lopende exclusieve opdracht van een collega, of dat je bewust exclusief start terwijl een collega een lopende niet-exclusieve opdracht heeft.

Examen- en eindwerkpunten

• De drie toegangswegen tot het beroep, en de twee data-reeksen van de overgangsregeling van 1993.
• 6 jaar relevante beroepservaring in 10 jaar = rechtstreeks naar de bekwaamheidsproef, zonder stage.
• Voorwaarden om stagemeester te worden (zeven punten, slide 41) en de max. 2 stagiairs.
• Stage: 200 dagen, min. 12 en max. 36 maanden, +100 dagen voor de tweede kolom, 60 % schriftelijk en 60 % mondeling.
• Derdenrekening: wie moet er een, waarom beschermd, en de vier maanden voor de rubriekrekening.
• BAV: verzekeringsnemer, verzekerde, benadeelde, voorwerp, dekking, duurtijd, gevolgen van niet-verzekering.
• De drie soorten opdrachten, met de maximale duur van 6 maanden bij exclusiviteit.

Bronnen en vervolg

• PowerPoint Vastgoed Fundamentals 2026, slides 34 tot 57 (bij de bijlagen van les 01).
• Cursus Vastgoed Fundamentals 2026-2027 (bij de bijlagen van les 01), hoofdstuk toegang tot het beroep en de stage, hoofdstuk deontologie en hoofdstuk 8 (BAV, borgstelling en derdenrekening).
• Vorige stof (slides 1 tot 34): les 01.
• Opname van de les van 24/09/2026 (Plaud, 3u14). De automatische samenvatting van de app is mislukt, de notities hierboven komen uit het uitgeschreven transcript.
• Volgende les: verdere deontologie, het verwerven en uitvoeren van een opdracht.