In één minuut
Na een herhaling van de voorwaarden, het tarief, de opzegtermijnen en de herroeping ging de les verder met het lijstbeding: wie erop komt, hoe lang het geldt en wat er gebeurt als twee makelaars dezelfde koper claimen. Daarna de vermeldingen uit het KB-BO (verplicht, facultatief, verboden) en de aanbevelenswaardige vermeldingen: lopende procedures, soorten opdrachten, zelf verkopen, belangenconflicten en het surplusbeding. Het tweede deel was praktijk: het CIB-modeldocument voor een exclusieve verkoopopdracht met een consument, punt per punt. Volgende les: verbreking.
De acht dingen die blijven plakken
Geen geldige opdracht, geen publiciteit. Het KB-BO verplicht een geldige verkoopopdracht om te afficheren. Eindigt de opdracht van rechtswege, haal het pand dan ook van je website.
Lijstbeding. Enkel wie individuele en specifieke informatie kreeg. Lijst binnen 7 dagen naar de verkoper, geldig max 6 maanden, tot 100 % commissie. Niemand meldt je een verkoop: volg het zelf op.
Examenvraag: hoe lang zit je vast aan een makelaar? 6 maanden opdracht + 6 maanden lijst = een jaar, ook bij verbreking. Met een projectontwikkelaar kan je langer afspreken (bv. drie jaar).
Nietigheid is erger dan een boete. Beperk nooit de rechten van de consument (langere duur, langere opzeg, langere lijst). Altijd gemakkelijker voor de klant, strenger voor jezelf.
Zelf verkopen kan je nooit verbieden, verkopen afdwingen ook niet. Je kan wel een schadevergoeding bedingen. Bij een niet-exclusieve opdracht moet jij bewijzen dat jij verkocht hebt.
Volmacht, geen sterkmaking. Een lasthebber handelt in naam van de eigenaar met een volmacht die er al is. Een sterkmaker belooft dat de anderen later tekenen, en draait op voor de schade als iemand weigert. De docent: "begin er niet aan". Laat alle eigenaars tekenen.
Controleer alles voor je publiciteit maakt. De aard van het goed via het kadaster (een woning die juridisch een handelspand is), stedenbouwkundige overtredingen (regulariseren of volledig informeren), parking en berging in de basisakte, en de oppervlakte.
Wat je belooft, moet je doen. Beloof je elke week een opendeurdag en doe je het niet, dan kan je commissie getemperd worden. Niet als het pand gewoon snel verkocht is.
Praktische weetjes
- BIV is verplicht (deontologie, tucht), CIB is een vrijwillige beroepsvereniging met modeldocumenten en een hotline. Via Realsmart heb je als student gratis een tiental CIB-documenten.
- Gebruik modeldocumenten: een zelfgemaakte opdracht mist al snel de identificatie van de makelaar of het herroepingsbeding.
- Een woonboot is een roerend goed: geen BIV-erkenning nodig.
- Een mandaat teken je best apart en gratis naast je verkoopopdracht, zodat je commissie niet mee gematigd kan worden.
- Een advertentie, ook met een startprijs, is een uitnodiging om te onderhandelen, geen aanbod. Een tikfout van 5.000 in plaats van 500.000 euro bindt de verkoper niet.
- Herroeping kan per sms of WhatsApp, opzeggen per aangetekende brief.
- Bij de klant thuis getekend? Vul dan niet het kantooradres in: buiten de onderneming horen er precontractuele informatie en extra documenten bij.
- Over het klantportaal spreekt deze les vorige les tegen (portaal vervangt de maandelijkse mail of niet). De guidelines zeggen: toch maandelijks mailen.