Les 01Het beroep, het BIV en de erkenningsplicht

0. Over deze notities

De ruggengraat is mijn eigen samenvatting van slides 1 tot 34 en de bijhorende cursustekst. Uit de samenvatting van een klasgenoot komen het stroomschema met de vier vragen, de voorbeelden van bepalende bijstand en een paar details per deelberoep. Waar die samenvatting iets anders zegt dan mijn notities, staat dat erbij, en wat de klasgenoot schreef heb ik nagekeken in de cursus (bij de bijlagen van deze les). Paginanummers verwijzen naar die cursus.

Over de datum: de klasgenoot zette "15/9, 1ste les" boven de samenvatting. Op 15/09 was er echter de eerste les vastgoeddossier (les 01), en vastgoedfundamentals valt op donderdag. Les 02 begon op 24/09 bij slide 34, dus slides 1 tot 34 horen bij de les van donderdag 17/09.

1. Het beroep: drie activiteiten (slides 4-12, cursus p. 8-12)

Vastgoedmakelaar is een beschermd beroep en een beschermde titel. Drie activiteiten heten samen "vastgoedmakelaar" (art. 2 Vastgoedmakelaarswet):

Aanvullingen van de klasgenoot:

• Bemiddelaar: ook buitenlands vastgoed valt eronder, zolang je de activiteit fysiek in België stelt. Een zelfstandige bemiddelaar heeft altijd een BIV-nummer nodig, want hij handelt per definitie voor derden.
• Syndicus: volgens de klasgenoot zijn er 18 beheerpunten gedefinieerd, en wie er één van uitvoert, oefent al een syndicusactiviteit uit. Een professionele syndicus heeft altijd een BIV-nummer nodig, een mede-eigenaar-syndicus is volledig vrijgesteld. De cursus telt er anders (p. 97-98): 16 wettelijke opdrachten die je de syndicus niet kan afnemen (art. 3.89, §5 BW), daarnaast statutaire opdrachten uit het reglement van mede-eigendom, en residuaire bevoegdheden voor alles wat geen ander orgaan toekomt. Het getal 18 vind ik nergens terug.
• Rentmeester: bij huurgelden innen staat in de samenvatting "uitgezonderd vakantieverhuur". De wettelijke definitie kent geen uitzondering: rentmeester is "wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit als syndicus" (art. 2, 7° Vastgoedmakelaarswet, cursus p. 201). Wel noemt de cursus het toeristisch verhuurkantoor, dat logies in een vakantiewoning bemiddelt, als apart, niet-gereglementeerd beroep (p. 11). Vermoedelijk bedoelt de nota dat.

Wetgeving in de tijd

• KB 6 september 1993: eerste reglementering, het "Erkenningsbesluit".
• Vastgoedmakelaarswet 11 februari 2013 (BS 22/08/2013), in werking 1 september 2013, begin 2024 gemoderniseerd.
• KB 30 augustus 2013: toegang tot het beroep.

Twee kolommen sinds 1 september 2013

Het tableau en de lijst van stagiairs zijn gesplitst in bemiddelaars en syndici. Daarvoor stond iedereen op één tableau. Rentmeesters kiezen zelf hun kolom. Wie beide doet, schrijft zich op beide in en loopt twee afzonderlijke stages. Per kolom kan de Koning aparte regels opleggen (verzekering, opleiding, minimumkapitaal).

Aanverwante beroepen

• Gereglementeerd: notarissen, landmeters-experten, architecten, boekhouders, advocaten. Mogen makelaarsactiviteiten doen zonder BIV-erkenning, maar niet onder de titel.
• Niet-gereglementeerd: vastgoedpromotor (ontwikkelt en bouwt), vastgoedhandelaar (koopt om met winst door te verkopen), vastgoedexpert (schattingen, plaatsbeschrijvingen), vastgoedcoach of stylist. De cursus noemt ook toeristische en sociale verhuurkantoren.

2. Het BIV en zijn organen (slides 13-24, cursus p. 13-21)

Historiek

• Tot 1993 was het beroep vrij: een inschrijving in het handelsregister volstond.
• De beroepsverenigingen CIB en UIB (later VVF) duwden voor reglementering. Een aparte wet lukte niet, de weg via de Kaderwet (1976) wel: verzoekschrift 1987 geweigerd, 1991 goedgekeurd.
• 1993 reglementeringsbesluit, 1 maart 1995 installatie van het BIV.

Het BIV

• Publiekrechtelijke beroepscorporatie met rechtspersoonlijkheid, zetel verplicht in de Brusselse agglomeratie. Voogdijminister: Middenstand.
• Aansluiting is verplicht: ongeveer 11.000 makelaars, 60 % Nederlandstalig, 40 % Franstalig.
• De erkenning is strikt persoonlijk.
• Verkiezingen om de 4 jaar. Erkende makelaars kiezen en zijn verkiesbaar, BIV-personeel niet.
• Inkomsten: bijdragen, dossierkosten, boetes bij betalingsachterstal, inkomsten uit roerend en onroerend goed, schenkingen.

Drie machten

Tegenstrijdigheid: de klasgenoot schrijft 9 Nederlandstalige + 6 Franstalige leden voor de Nationale Raad. Dat klopt niet, het is 9 + 9. Zo staat het in de cursus (p. 15) en in art. 2 van het KB van 20 juli 2012 over de organisatie en werking van het BIV (cursus p. 216), en ook in het wetsvoorstel 52K0751, dat die paritaire samenstelling net bekritiseert.

Details:

• De regeringscommissaris kan binnen 15 vrije dagen beroep aantekenen bij de minister tegen beslissingen van de NR.
• In het Bureau wisselen voorzitter en 2de ondervoorzitter per mandaat samen van taalgroep, de 1ste ondervoorzitter en de penningmeester horen bij de andere taalgroep. Voorzitter en penningmeester zijn dus altijd van een verschillende taalrol, zoals de klasgenoot schreef (cursus p. 16). De penningmeester bewaart het roerend goed, int de bijdragen, maakt jaarrekening en begroting op.
• Niemand mag meer dan twee keer een mandaat in hetzelfde orgaan opnemen. NR, UK en KvB zijn onderling onverenigbaar.
• Verenigde Kamers (NL en FR samen) behandelen Duitstalige dossiers, altijd met één Duitstalig lid.

Tucht en termijnen

• Klacht schriftelijk bij de rechtskundig assessor, die beslist of de zaak naar de UK gaat. Oproeping minstens 30 dagen vooraf per aangetekende brief.
• Beroep bij de KvB binnen 30 dagen, met schorsende werking. Daarna cassatie binnen 2 maanden na de kennisgeving, enkel voor schending van de wet of van substantiële vormen. Zowel de betrokkene als de Nationale Raad kan dat beroep instellen (cursus p. 21).
• Erelonen: arbitrage enkel als beide partijen akkoord gaan, en tegen een arbitrale uitspraak is geen beroep mogelijk. Er bestaan geen barema's: die zijn strijdig met het mededingingsrecht (de Orde van Architecten kreeg in 2004 een Europese boete van 100.000 euro).

Tuchtsancties

Waarschuwing → berisping → schorsing (max. 2 jaar) → schrapping

Het BIV is niet alleen een sanctie-orgaan (slide 24). Het controleert de toegang, de plichtenleer en de stage, maar informeert en sensibiliseert ook, met hulpmiddelen als de kadasterfinder, een juridische helpdesk en typecontracten.

3. Moet je BIV-erkend zijn? (slides 25-30, cursus p. 21-25)

Stroomschema in vier vragen (klasgenoot)

Loop de vier vragen in volgorde af. Bij de eerste drie kan je er meteen uit: dan heb je geen erkenning nodig.

1. Handel je voor rekening van derden? Nee: geen BIV nodig. De klasgenoot noteerde hierbij "grens bij 2de graad", vermoedelijk over familiepatrimonium. De cursus noemt geen graad: wie enkel zijn familiepatrimonium beheert, is vrijgesteld, zonder verdere afbakening (art. 5, §3 in fine Vastgoedmakelaarswet, cursus p. 25). Navragen.
2. Oefen je een gereglementeerd beroep uit (notaris, advocaat, ...)? Ja: vrijgesteld.
3. Werk je onder het gezag van een erkend makelaar? Ja: bediende, geen BIV nodig.
4. Verleen je bepalende bijstand? Ja: BIV-erkenning verplicht, in hoofd- én in bijberoep.

Wat telt als bepalende bijstand? Prospectie (een verkoopkans opvolgen), panden aanbrengen (tips doorgeven), specifieke info over een pand doorgeven (de tuin is zuidgericht), een compromis invullen.

Wie moet erkend zijn?

Iedereen die zelfstandig, in hoofd- of bijberoep, voor rekening van derden bemiddelt, syndicus of rentmeester is. De erkenning is strikt persoonlijk: het BIV-nummer kan je niet overdragen of in een vennootschap inbrengen.

• Zelfstandige medewerkers en aanbrengers mogen enkel als ze zelf erkend zijn, of als ze hoegenaamd geen makelaarsactiviteit stellen. Geen "saucissonering": wie maar een stukje van het werk doet (prospecteren, bezichtigen, klanten aanbrengen), is ook makelaar.
• Bediende: hoeft niet erkend te zijn zolang hij werkt onder gezag van een erkende makelaar. Mag de titel niet voeren.
• Onverenigbaarheden: een makelaar mag ook vastgoedhandelaar zijn, maar moet elk belangenconflict vermijden en de klant vooraf zeggen in welke hoedanigheid hij optreedt. Het risico: een goed laag schatten om het zelf op te kopen.

Uitoefenen in een rechtspersoon (slides 26-29)

Kan sinds 2013, als optie, geen verplichting. De persoonlijke erkenning van de natuurlijke persoon blijft. Bedoeling: de aansprakelijkheid beperken tot de rechtspersoon.

Bij een niet-erkende rechtspersoon geldt een vermoeden van zelfstandigheid voor zaakvoerders, bestuurders en aandeelhouders: wie als zelfstandige actief is, moet erkend zijn.

Wie valt erbuiten? (slide 30)

Het beroep is een quasi-monopolie, met twee uitzonderingen:

1. Andere gereglementeerde beroepen met een eigen tuchtorgaan: advocaten, landmeters, architecten, notarissen, boekhouders.
2. Eigen patrimonium: het familiepatrimonium, een patrimonium waarvan je mede-eigenaar bent, of dat van je eigen vennootschap.

Beide groepen mogen de titel niet voeren. Voorbeeld uit de cursus: een zoon mag het appartement van zijn ouders beheren (familiepatrimonium), maar niet syndicus zijn van het hele gebouw (dat is patrimonium van derden). De ouder mag dat wel, als mede-eigenaar.

4. Onwettige uitoefening (slides 31-33, cursus p. 25-27)

Wie treedt op? De Nationale Raad bepaalt het vervolgingsbeleid, met de Dienst Opsporing (sinds 1995) en soms privédetectives.

Hoe start een dossier? Klachten, meldingen van makelaars of consumenten, vaststellingen op websites, in advertenties of bij inspectie. Meer dan de helft wordt afgesloten: blijkt toch lid, bediende, mede-eigenaar of eigen patrimonium, of er is te weinig bewijs.

Verloop:

1. Dossier samenstellen, de betrokkene informeren over de regels.
2. Kans geven om zich in regel te stellen: stoppen of zich inschrijven als stagiair.
3. Gaat hij door: stakingsvordering bij de ondernemingsrechtbank, klacht bij het parket, klacht met burgerlijke partijstelling, of doorsturen naar de Economische Inspectie.

Sancties (art. 22 Vastgoedmakelaarswet):

• Geldboete 500 tot 5.000 euro, x 8 (gerechtelijke opdeciemen).
• Gevangenisstraf 8 dagen tot 3 maanden, of werkstraf.
• Tijdelijke of definitieve sluiting van de lokalen.
• Strafbaar: de titel ten onrechte of verwarrend voeren, het beroep illegaal uitoefenen, en uitoefenen tijdens een schorsing.
• De stakingsvordering in kortgeding is het favoriete wapen van het BIV omdat ze snel werkt. Dwangsom doorgaans 2.500 tot 5.000 euro per dag of per inbreuk.
• Een erkende makelaar die samenwerkt met een niet-erkende riskeert zelf tucht- en handelsrechtelijke sancties.

5. Toegang tot het beroep (slide 34)

Slide 34 geeft enkel de structuur: toelatingsvoorwaarden (diploma, beroepservaring, occasionele beoefening), procedure en gevolgen van de erkenning. De uitwerking kwam in les 02.

Examen- en eindwerkpunten

• De drie deelberoepen, en het verschil tussen syndicus (gemeenschappelijke delen) en rentmeester (privévastgoed van derden).
• Twee kolommen sinds 1/9/2013: bemiddelaars en syndici, twee stages als je beide doet.
• De organen van het BIV en hun macht: Nationale Raad (wetgevend, 9 + 9), Bureau (uitvoerend), UK en KvB (rechtsprekend), cassatie.
• Tuchtsancties in volgorde, schorsing max. 2 jaar, uitwissing en eerherstel na 5 jaar. Termijnen: 30 dagen beroep, 2 maanden cassatie.
• Het stroomschema: voor derden? gereglementeerd beroep? onder gezag? bepalende bijstand? En wat telt als bepalende bijstand.
• Moet een bediende erkend zijn? En een zelfstandige aanbrenger? (Geen saucissonering.)
• De vier voorwaarden voor een erkende rechtspersoon.
• Wie is vrijgesteld van erkenning, en mogen die de titel voeren?
• Sancties bij onwettige uitoefening: boete, gevangenis, sluiting, stakingsvordering met dwangsom.

Bronnen en vervolg

• PowerPoint Vastgoed Fundamentals 2026, slides 1 tot 34. De volledige reeks van 147 slides staat bij de bijlagen van deze les, als pdf om te bekijken en als origineel .ppt. Mijn samenvatting van slides 1 tot 34 staat in cursus-samenvatting/slides-01-34.md (niet op de site).
• De volledige cursus Vastgoed Fundamentals 2026-2027 (265 pagina's, staat bij de bijlagen van deze les). Voor deze les: inleiding, terminologie, hoofdstuk 1 en het begin van hoofdstuk 2 (p. 8-35). Achteraan staan de wetteksten: de plichtenleer, het KB Alexia en de Vastgoedmakelaarswet.
• Samenvatting van een klasgenoot, "Samenvatting les 15/9, 1ste les" (3 pagina's), op basis van de BIV-schema's.
• Open punten uit de slides, ook niet in de cursus terug te vinden: "SF 323" op slide 25 lees ik als het paritair comité 323 voor vastgoedbedienden, en de slides noemen minister Eléonore Simonet waar de cursus enkel "de minister van Middenstand" zegt.
• Volgende les: toegang tot het beroep, de BIV-stage en deontologie.