Les 02Vastgoeddossier

0. Herhaling les 1

Volledige notities van die les: les 01.

Aansprakelijkheid tegenover derden

• Art. 1382: schade veroorzaakt door een fout, met een oorzakelijk verband tussen fout en schade, maakt je aansprakelijk.
  Voorbeeld: je stoot een vaas om.
• Art. 1383: nalatigheid. Ook daarvoor ben je aansprakelijk.
  Voorbeelden: onvoldoende informatie verschaffen, asbest niet melden, een lek aan een mazouttank niet signaleren.

De vastgoedmakelaar is vaak de enige professional die ter plaatse komt (de notaris niet). Zie je een mazouttank staan en laat je geen blanco bodemattest opmaken, dan kom je jaren later in beeld als er bodemverontreiniging opduikt. Bij een industriële site kan een sanering over hectaren gaan en miljoenen kosten. Zonder geschreven opdracht met een consument is dat niet gedekt en is dat het einde van je kantoor.

Contractueel vs buitencontractueel

• Contractueel: er is een contract. De verkoopopdracht met je verkoper is contractuele aansprakelijkheid.
• Buitencontractueel: geen contract, maar wel een verbintenis. De kandidaat-koper of huurder die binnenstapt tekent niets, maar je moet hem wel correct informeren.

Consument vs niet-consument

• Geen getekende verkoopopdracht met een consument = geen commissie, ook al vind je de koper. Bovendien controle door de Economische Inspectie en boetes.
• Eerste vraag altijd: consument of niet-consument? Zit er 1 % particulier eigendom in naast 99 % vennootschap, dan geldt de consumentenopdracht voor het geheel. Met een vennootschap mag je wel de (strengere) consumentenopdracht tekenen, omgekeerd niet.
• KB-BO = Koninklijk Besluit Bemiddelingsopdracht, in de volksmond eerst KB Freya (Freya Van den Bossche), vandaag KB Alexia (Alexia Bertrand). Tekst op eJustice

De BIV-verzekering (online gecheckt, 22/09/2026)

• De beroepsaansprakelijkheidsverzekering zit automatisch in de jaarlijkse BIV-bijdrage. Het BIV onderschrijft een collectieve polis, je moet daar zelf niets voor doen. Dekt zowel de BA als de financiële waarborg, en ook stagiairs zijn zo verzekerd. (BIV - Uitleg over de BIV-verzekering)
• De bijdrage bestaat sinds 2016 uit drie delen: werkingsbijdrage van het instituut, CFI-bijdrage (antiwitwas) en de verzekeringspremie. Het bedrag wordt jaarlijks goedgekeurd door de voogdijminister. (BIV - Alles over de BIV-bijdrage)
• Bedrag dat ik online terugvond: 508,05 euro voor een rechtspersoon op het tableau, bijdrage 2026.
• Het cijfer van 900 euro per jaar klopt ongeveer, bevestigd in les 2 van vastgoedfundamentals: de cursusslides geven voor 2025 920 euro voor titularissen en bestaande stagiairs (870 euro of 435 euro voor nieuwe stagiairs). Zie les 2 van vastgoedfundamentals.

1. Opdracht vs mandaat

Het meest verkeerd gebruikte begrip in de sector. In de praktijk wordt bijna alles "een mandaat" genoemd, terwijl 95 % opdrachten zijn en 5 % mandaten. Die 5 % zit vandaag vooral in rentmeesterschap.

Opdracht

Enkel feitelijke handelingen om tot bemiddeling te komen:

• publiciteit voeren
• bezoeken doen
• onderhandelen
• attesten opvragen
• het compromis opmaken

Je zet de partijen aan tafel. De verkoper tekent zelf het compromis.

Mandaat (lastgeving)

Feitelijke handelingen plus rechtshandelingen. De rechtshandeling in onze context = je handtekening zetten, "in naam en voor rekening van" de klant. Je moet niet meer afstemmen met je verkoper, want de grenzen staan al in het mandaat.

Alles wat niet in het mandaat begrensd is, kan je niet doen. Een mandaat zonder grenzen is een slecht mandaat.

Waarom je liever een opdracht tekent

Voorbeeld van een tikfout onder mandaat: 190.000 wordt 160.000 op het compromis. Jij tekende in naam en voor rekening van, de koper tekende. Dat compromis is bindend.

"Mandaat om niet"

De oorsprong van het mandaat in de wetgeving is de vriendendienst: gratis, zonder vergoeding. Daarom kijkt de rechter er anders naar en wordt de vergoeding sneller gematigd. Wet en rechtspraak zijn twee verschillende dingen: je mandaat mag perfect 10.000 euro vermelden, de rechtspraak kan die som alsnog temperen.

Praktijkoplossing: splitsen

Klant zit aan de andere kant van de wereld en kan niet komen tekenen (pre-corona probleem, vandaag grotendeels opgelost met digitaal tekenen):

1. Verkoopopdracht met alles erin: pand, prijs, commissie.
2. Apart mandaat enkel om de handtekening te mogen zetten, voor 0 euro.

Zo verdien je niets aan de rechtshandeling en blijft je verhaal in de opdracht zitten.

Volmacht

Een volmacht is een vorm van mandaat, meestal opgemaakt door de notaris, voor één welbepaalde handeling. Typisch voorbeeld: ouders met vruchtgebruik die in een rusthuis zitten en niet telkens naar kantoor kunnen komen. Zelf opmaken kan, maar wordt afgeraden: één foutje en je hangt.

2. Hoofdelijkheid

Zeer belangrijk voor examen en eindwerk.

Hoofdelijkheid betekent dat meerdere personen elk volledig aansprakelijk zijn voor dezelfde schuld of prestatie. Niet 50/50, maar 100 % en 100 %.

Visuele uitleg: hoofdelijkheid in beeld (lokale kopie, ook zonder Claude-account te bekijken)

Huurvoorbeeld

• Eén huurder, betaalt niet: die betaalt 100 %.
• Twee huurders, relatie over, ze betalen niet: intuïtief 50/50, maar in het huurcontract staat "hoofdelijk en ondeelbaar". Huurder 1 is aansprakelijk voor 100 %, huurder 2 ook voor 100 %.
• Drie huurders: niet elk 33,33 %, maar elk voor het geheel.

Je schiet als schuldeiser op elke partij voor de volle 100 %. De eerste die plooit betaalt, en dat is meestal niet degene met het meeste geld, maar degene die de advocaatkosten ziet oplopen.

Intern afrekenen

Wie meer betaalde dan zijn aandeel, moet zelf procederen tegen de anderen om de helft te recupereren. Daar staan wij als makelaar buiten: zodra onze factuur voor 100 % betaald is, stopt onze procedure.

Toegepast op onze opdrachten

• Mandaat: er is altijd hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers.
• Opdracht: de geest van de wet is geen hoofdelijkheid. Staat er niets, dan kan je bij meneer 50 % vorderen en bij mevrouw 50 %, met twee procedures tot gevolg.
• Daarom wordt het altijd contractueel anders bedongen. In alle modeldocumenten (ook die van schilders en parketteurs, kijk naar de laatste zin van hun algemene voorwaarden) staat de hoofdelijkheid ingeschreven. De uitzondering is de regel geworden.

Vraag uit de les: waarom is dat dan niet meteen de wettelijke regel? Antwoord: de wetgeving vertrekt van niet-hoofdelijkheid en laat een uitzondering toe. Die uitzondering is in de praktijk de standaard geworden.

3. Herroepingsrecht

• Bij een consument: 14 dagen bedenktijd, verplicht via KB-BO. Analoog met verkoop op afstand (webshop).
• Sinds KB Alexia is dat uniform 14 dagen. Onder KB Freya was het 7 dagen binnen de onderneming en 14 dagen buiten.
• Het herroepingsbeding moet in de opdracht staan. Dwingend recht: je kan er niet van afwijken, ook niet in onderling akkoord.
• Herroepen moet via een duurzame drager: brief, e-mail, WhatsApp. Zuiver mondeling volstaat niet. De klant moet niets motiveren.
• Bij een opdracht kan je in het contract vastleggen welke kosten je recupereert (uitgaven, arbeid, winstderving). Bij een mandaat moet je je kosten bewijzen.

4. Binnen of buiten de onderneming

Naast "consument of niet" bepaalt dit welk modeldocument je uit de kast haalt. In totaal ongeveer zestien mogelijke documenten.

Binnen de onderneming

1. Toegelicht en getekend op kantoor van de makelaar.
2. Toegelicht op kantoor, later thuis getekend en teruggestuurd.
3. Toegelicht bij de klant thuis, na vertrek van de makelaar thuis getekend en teruggestuurd.
4. Toegelicht bij de klant thuis, niet onmiddellijk nadien op kantoor ondertekend.

Buiten de onderneming

Toegelicht bij de klant thuis en daar meteen getekend, de makelaar vertrekt met een ondertekende opdracht in de hand.

Het criterium

Heeft de klant erover kunnen nadenken zonder dat de makelaar erbij was?

• Ja, en het initiatief ligt bij de klant: binnen.
• Nee, de makelaar staat erbij en het is zijn initiatief: buiten.

Buiten is slechter voor de makelaar, beter voor de klant: er komen extra documenten bij die getekend moeten worden.

Regels om te onthouden

• Bij twijfel altijd "buiten" nemen: het veiligste voor de klant, dan kan je nooit missen.
• Zit er één partij "buiten", dan is iedereen buiten. Voorbeeld: erfgenamen, twee komen naar kantoor, twee krijgen uitleg thuis, de vijfde tekent meteen in het rusthuis. Dan geldt de volledige lading: buiten.
• Verkeerd gekozen (binnen genomen terwijl het buiten was) = nietigheid van de opdracht. Nietigheid betekent dat er nooit iets bestaan heeft: geen commissie, geen kosten, niets. Terug naar de situatie van voor de opdracht. Gemiddeld 8.000 tot 8.500 euro per transactie kwijt, plus beroepsaansprakelijkheid.

Waarom dit bestaat

Ingevoerd om agressieve verkooppraktijken aan de deur tegen te gaan: makelaars die met beloftes binnenraken en mensen die geen nee durven zeggen. Prospecteren bij een pand dat te koop staat mag perfect, maar je mag geen afbreuk doen aan de collega-makelaar (deontologische fout, BIV-tucht).

5. Toepassingsgebied KB-BO

Het KB-BO geldt cumulatief wanneer:

1. je een consument tegenover je hebt (of 1 % particulier eigendom), en
2. je optreedt als vastgoedmakelaar, en
3. het gaat over bemiddeling bij verkoop, aankoop, verhuur of huur.

Valt er daar niets onder (bijvoorbeeld enkel syndicus of rentmeesterschap), dan geldt het KB-BO niet.

Boekhouders, advocaten en deurwaarders mogen vastgoed van particulieren verkopen zonder onder het KB-BO te vallen: zij hebben hun eigen beroepsorde en tucht en kunnen niet gesanctioneerd worden door het BIV.

6. Verplichte vermeldingen in de opdracht

KB-BO somt op wat verplicht, wat verboden en wat facultatief is. Verplicht = dwingend recht, daar kan je niet van afwijken (in tegenstelling tot aanvullend recht).

1. Herroepingsbeding (14 dagen).
2. Identificatie van de vastgoedmakelaar: logo, gegevens, adres, BIV-nummer, derdenrekening. Werk je onder een andere handelsnaam dan de vennootschapsnaam, dan moeten beide erop staan. Altijd de BIV-titularis, nooit een bediende. Werk je met een handelsagent: kantoor + zaakvoerder met BIV-nummer, vertegenwoordigd door de handelsagent met zijn BIV-nummer. Een bediende valt volledig onder jouw verantwoordelijkheid.
3. Identificatie van de opdrachtgever. Controleer dit echt: het gebeurt dat je met een huurder of met slechts één van de mede-eigenaars zit te tekenen. Dan zit je met fraude en met buitencontractuele aansprakelijkheid.
4. Omschrijving van de opdracht. Onder KB Freya mocht dat vaag. KB Alexia eist specifiek en gedetailleerd: hoeveel flyers, hoeveel bezoekdagen, welke websites, hoe vaak in de krant. Wat je belooft moet je doen, anders maak je een fout en kan je commissie wel gematigd worden. Uitzondering: als je opdracht vervuld is voor je alle beloofde acties gedaan hebt, moet je ze niet meer uitvoeren.
5. Prijs (zie hieronder).

7. Eigendomsbewijs: de examenvraag

Welk document in je verkoopdossier toont aan dat de partij die voor je zit effectief de eigenaar is?

Deze vraag komt op het examen en op de mondelinge eindwerkverdediging. Bijna iedereen antwoordt fout.

Fout:

• Eigendomstitel / authentieke akte: bewijst alleen dat iemand ooit op een bepaalde dag eigenaar geworden is. De akte moet niet terug naar de notaris, je kan er vijftig in je kast hebben liggen van panden die je al lang verkocht hebt. Wel opvragen, maar om een andere reden: voorkooprecht, voorkeurrecht, erfdienstbaarheden, recht van doorgang, stookolietank.
• Kadastraal inkomen / kadastrale gegevens (MyMinfin): wordt maar één keer per jaar geüpdatet. Koop en verkoop je in hetzelfde jaar, dan klopt het niet.
• Aanslagbiljet onroerende voorheffing: gaat naar de eigenaar op 1 januari. Koop je op 14 juli, dan betaalt de vorige eigenaar en wordt er verrekend.

Juist: het hypothecair getuigschrift (= hypothecair attest).

• Aan te vragen bij de AAPD: Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
• Kostprijs ongeveer 70 euro. In een normaal dossier vraag je het twee keer op.
• Let op de timing: niet meteen bij het eerste gesprek, wel zodra de verkoopopdracht getekend is.

8. De drie prijzen in de verkoopopdracht

Enkel de verkoopprijs vermelden is de grootste fout die je kan maken: dan moet je altijd iemand aan de volle vraagprijs vinden voor je mag factureren.

Waarom de geschatte waarde erin moet, in twee richtingen:

• Geschat op 1.275.000, klant wil 300.000 vragen omdat het gisteren verkocht moest zijn. Staat de schatting niet in de opdracht, dan komt de klant achteraf terug: "je hebt me niet geïnformeerd dat ik veel te laag zat." Staat ze er wel in, dan ben je gedekt.
• Geschat op 100.000, klant wil 320.000. Dan staat het pand twee jaar te koop, de tuin verwildert, de boiler springt, collega's prospecteren en zeggen dat het te duur staat. Al die kosten kunnen op jou verhaald worden als je niet correct geïnformeerd hebt. Ga gerust mee in het verhaal van de klant, maar zet de schatting op papier.

Commercieel: zodra er een bod boven de minimum verkoopprijs binnenkomt, is je opdracht vervuld. Zeg dat meteen, blijf gerust verder werken aan de hogere vraagprijs, maar laat factureren. Anders weiger je vier biedingen na elkaar, brandt het pand op de markt en sta je na zes maanden met lege handen.

Snelle verkoop boven de vraagprijs: klant wil het pand offline halen en 100.000 duurder opnieuw online zetten. Ga mee in het verhaal, maar factureer nu, want je opdracht is vervuld. Verkoopt het later duurder, dan reken je opnieuw af.

Schatten is geen exacte wetenschap. Een bankschatter kan tot een andere waarde komen. Vraag dan de opbouw van de schatting op (m² per niveau), niet enkel twaalf pagina's foto's met één eindcijfer.

Examen- en eindwerkpunten

• Hoofdelijkheid uitleggen en toepassen op opdracht vs mandaat.
• Hypothecair getuigschrift / attest als enige sluitend eigendomsbewijs, aangevraagd bij de AAPD.
• Vijf verschilpunten opdracht vs mandaat: aansprakelijkheid, matiging commissie, herroepingskosten, overlijden, hoofdelijkheid.
• Binnen vs buiten de onderneming + gevolg nietigheid.
• De drie prijzen en waarom elke prijs erin staat.

Bronnen en vervolg

• KB-BO (KB Alexia): https://www.ejustice.just.fgov.be/eli/besluit/2023/09/28/2023046484/justel
• Boek Vastgoed in pocket voor het Vlaamse Gewest (Wolters Kluwer, jaarlijkse editie, ongeveer 200 euro, vroeger via Syntra aan verminderde prijs). Alfabetische inhoudstafel, aangeraden studiemethode: één letter per dag. Shoplink
• Eigen visuele uitleg hoofdelijkheid: assets/hoofdelijkheid.html, origineel op https://claude.ai/artifact/Di3MPQqQJNd2BMrQLZBK1a
• Volgende lessen: de modeldocumenten en de verkoopopdracht lijn per lijn overlopen, en het herroepingsrecht in detail.