In één minuut
Als makelaar sta je in twee rechtsverhoudingen: contractueel tegenover je opdrachtgever (de opdracht bepaalt waarvoor je instaat) en buitencontractueel tegenover de kandidaat-koper of huurder (algemene foutaansprakelijkheid, vanaf de eerste bezichtiging). In beide gevallen ben je aansprakelijk bij fout + schade + causaal verband. Wat vroeger art. 1382-1383 oud BW was, staat sinds 1/1/2025 in Boek 6 BW, art. 6.5 e.v. Daarna de attesten van het verkoopdossier: alles moet bij de koper zijn vóór het compromis, en te laat aanvragen is nalatigheid.
De vijf dingen die blijven plakken
Bodemattest. Voor elk perceel. OVAM komt niet ter plaatse, dus een blanco attest sluit vervuiling niet uit: bevraag de verkoper schriftelijk (stookolietank). 14 dagen, of 60 dagen als het perceel in het register staat. Grootste bron van schadeclaims.
Asbestattest. Gebouwen van vóór 2001, sinds 23/11/2022, ook bij schenking. Geen plicht om te verwijderen, wel om te informeren. Geldig 10 jaar, 5 jaar bij hoog risico, onbeperkt zonder asbest. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen.
Stedenbouw. Volgens de les heeft zo'n 80 % van de panden iets. Verkopen met een overtreding mag, als de koper het vooraf schriftelijk weet. Informeren is verplicht, regulariseren niet. Klassiekers: kunstgras, een Velux. De eigenaar weet het vaak zelf niet, dus zelf nagaan.
EPC. Nodig vanaf de eerste publiciteit: score en unieke code horen in de advertentie. Label E of F belet de verkoop niet, maar de koper moet renoveren tot label D binnen 6 jaar (sinds eind 2025, vroeger 5 jaar).
Overstroming. P-score voor het perceel, G-score voor het gebouw, van A (geen risico gemodelleerd) tot D (grootste risico). Te laat meedelen = nalatigheid.
Praktische weetjes
- Een volledig verkoopdossier telt meer dan 40 stukken. Begin dus vroeg met aanvragen.
- De makelaar is vaak de enige professional die ter plaatse komt. Wat jij ziet (een mazouttank, een verbouwing zonder vergunning), moet je opvolgen.
- Onderzoeksplicht en informatieplicht staan in art. 12 van de Plichtenleer.
- Van deze les zijn er geen eigen notities of opname. Alles komt van een klasgenoot, de schema's uit de klasgroep en de herhaling in les 02. De termijnen zijn online nagekeken.
- Wat het kost als het misloopt (tuchtzaken uit de cursus vastgoedfundamentals, p. 155-156): een bouwgrond verkocht die enkel voor weekendhuisjes bestemd was, kostte 9 maanden schorsing. Een EPC pas na het compromis aanvragen gaf een waarschuwing. In een bodemzaak kreeg de makelaar die kon bewijzen dat hij tijdig en volledig had ingelicht, geen sanctie.
- Schema's van de les: aansprakelijkheid en attesten.