In één minuut
Deze les volgt een bemiddelingsdossier van begin tot einde, met de deontologie als leidraad. Eerst het verwerven van een opdracht: niet aanhoudend lastigvallen, waarachtige publiciteit, verplichte vermeldingen en een eerlijke schatting met een voorbehoud als de eigenaar een onrealistische prijs wil. Dan het contract: dienstverlening of mandaat, en waarom een makelaar geen opbod mag organiseren. Dan de uitvoering: verifiëren, elk bod doorgeven, maandelijks rapporteren en alles meedelen wat je weet. Na de pauze: discretie, ereloon en het KB Alexia, volgens de docent het belangrijkste stuk van de cursus (p. 84 tot 91). Let op: de artikelnummers uit de les komen uit de plichtenleer die gold tot 30/09/2026, sinds 1/10/2026 is er een nieuwe versie met andere nummers.
De acht dingen die blijven plakken
Wetsartikels niet van buiten. Je moet ze kunnen lezen en toepassen. Oud art. 11 (nu 22): niet aanhoudend lastigvallen. Oud art. 20 (nu 7): BIV-nummer, naam en rechtsvorm, verzekeraar en polisnummer op al je documenten en je website, plus een verwijzing naar de plichtenleer.
Overschatten verbrandt een pand. Huizen staan ongeveer 10 % te duur geafficheerd als onderhandelingsmarge, maar bewust 70.000 tot 80.000 euro te hoog schatten om een opdracht binnen te halen kan een deontologische sanctie opleveren. Wil de eigenaar toch die prijs: zet een voorbehoud in het contract.
Dienstverlening of mandaat. Standaard breng je partijen samen en beslist de eigenaar. Bij een mandaat mag je meer (onderhandelen, tot het compromis tekenen), maar dan moet het klaar en duidelijk in het contract en kan de rechter je ereloon matigen.
Geen opbod. Dat is het privilege van de notaris. Bieders telefonisch tegen elkaar uitspelen mag niet. Wel kan, met akkoord van de eigenaar: één schriftelijke biedingsronde tegen een vaste datum.
Verifiëren en waarheidsgetrouw informeren. Alle eigenaars, hypotheek, beslag (laat de eigenaar attesteren, jij hebt geen toegang tot het beslagregister). Deel mee wat je weet of behoort te weten: vocht, stookolietank, Ventilus, overstromingsgevoeligheid. Geef elk bod door en voer je opdracht uit tot het einde, ook als je opgezegd wordt.
Ereloon. Rendabel, waardig, onafhankelijk. Surplusbeding absoluut verboden. Enkel je opdrachtgever betaalt, niet twee keer langs de kassa via een verkoop- en een zoekopdracht. Discretieplicht is geen beroepsgeheim.
KB Alexia (sinds 1/2/2024, voor consumenten, ook landmeters en architecten, niet notarissen). Duurzame drager, publiciteitskanalen, min/max prijs bij mandaat, datum en volledig adres, tarief all-in incl. btw (3,63 %), attesten met hun kostprijs. Herroeping 14 dagen, zonder reden: een herroepen contract heeft nooit bestaan en weegt zwaarder dan je commissieclausule.
Exclusiviteit en lijstbeding. Exclusief max 6 maanden, verzet tegen verlenging tot 1 maand voor het einde, opzeg na verlenging 1 maand (contract van 3 maanden of korter) of 2 maanden. Lijstbeding: in het contract, lijst binnen 7 dagen, enkel kandidaten met precieze en individuele informatie, verkoop binnen 6 maanden = recht op tot 100 % commissie.
Praktische weetjes
- Zet in je contract wanneer je opdracht vervuld is. Slim volgens de docent: bij een schriftelijk bod dat redelijkerwijs aan de vraagprijs voldoet.
- Laat de kredietvoorwaarde preciseren met weigeringen van twee of drie banken: een weigering van één bank is makkelijk te regelen.
- Maak je lijst zo volledig mogelijk: naam, adres en telefoonnummer. De notaris hoeft je niet te zeggen aan wie verkocht werd.
- De docent en de guidelines van FOD Economie verschillen op drie punten: of de eigenaar bij exclusiviteit zelf mag verkopen, de hoogte van het schadebeding (docent 25 %, guidelines max 75 %) en welke kosten je bij herroeping terugkrijgt. Zie de notities en vraag het na.
- Nieuw in de plichtenleer van 2026: een hoofdstuk over AI, met een transparantieplicht tegenover derden.