In één minuut
Deze les gaat over het verschil tussen een opdracht en een mandaat, over hoofdelijkheid, en over de formele eisen aan de verkoopopdracht onder het KB-BO (KB Alexia). Rode draad: bijna alles wat je tekent en opvraagt, dient om je eigen aansprakelijkheid af te dekken.
De zes dingen die blijven plakken
Opdracht vs mandaat. Opdracht = enkel feitelijke handelingen (publiciteit, bezoeken, onderhandelen, compromis opmaken), de verkoper tekent zelf. Mandaat = daarbovenop de rechtshandeling, jouw handtekening "in naam en voor rekening van". In de praktijk is 95 % opdracht, 5 % mandaat (vooral rentmeesterschap). Kies altijd de opdracht: minder aansprakelijkheid, commissie niet matigbaar zonder fout, meer kosten recupereerbaar bij herroeping, en de opdracht blijft lopen bij overlijden van de opdrachtgever (een mandaat eindigt van rechtswege).
- Attentie
- (mandaat) rechtshandeling => ondertekenen
- feitelijke handeling => reclame maken, bezoeken doen, compromis maken, attesten opvragen
- Attentie
Hoofdelijkheid. Meerdere personen zijn elk voor 100 % aansprakelijk voor dezelfde schuld, niet elk voor hun deel. Bij een mandaat is er altijd hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers; bij een opdracht standaard niet, dus schrijf "hoofdelijk en ondeelbaar" in je contract. Zonder dat beding moet je twee procedures voeren voor twee keer 50 %.
Herroepingsrecht. Consument krijgt 14 dagen bedenktijd (KB Alexia maakte dat uniform, vroeger 7 binnen / 14 buiten). Het beding is dwingend en moet in de opdracht staan. Herroepen kan via elke duurzame drager, ook WhatsApp, niet zuiver mondeling.
Binnen of buiten de onderneming. Criterium: heeft de klant erover kunnen nadenken zonder dat de makelaar erbij was? Meteen getekend bij de klant thuis met de makelaar erbij = buiten, strenger, extra documenten. Bij twijfel altijd buiten nemen. Zit één partij buiten, dan is iedereen buiten. Verkeerd gekozen = nietigheid: geen commissie, geen kosten, niets.
- Onmiddelik
Het eigendomsbewijs (examenvraag). Het enige sluitende document is het hypothecair getuigschrift / attest, aan te vragen bij de AAPD, ongeveer 70 euro. Akte, kadastraal inkomen en aanslagbiljet onroerende voorheffing zijn allemaal fout: ze bewijzen alleen het verleden of worden maar één keer per jaar bijgewerkt.
Drie prijzen in de verkoopopdracht. Verkoopprijs (de enige verplichte), minimum verkoopprijs (onderhandelingsmarge ongeveer 10 %, en je opdracht is vervuld zodra er een bod boven die prijs binnenkomt) en geschatte waarde (informatieplicht, anders nalatigheid, art. 1383).
Praktische weetjes
- KB-BO geldt cumulatief: consument + vastgoedmakelaar + bemiddeling bij verkoop, aankoop, huur of verhuur. Enkel syndicus of rentmeesterschap valt erbuiten.
- Verplicht in de opdracht: herroepingsbeding, identificatie makelaar (BIV-nummer, derdenrekening), identificatie opdrachtgever, gedetailleerde omschrijving van de opdracht, en een prijs.
- Een volmacht is een vorm van mandaat, meestal notarieel, voor één handeling.