In één minuut
Deze les gaat clausule per clausule door de verkoopopdracht met een consument: het tarief inclusief btw, de duur van maximaal zes maanden met de opzegregels na stilzwijgende verlenging, het verschil tussen opschortende en ontbindende voorwaarden, het moment waarop er een deal is (prijs, goed, partijen), de maandelijkse rapportering op een duurzame drager, en de facultatieve bedingen zoals de onderhandelingsbevoegdheid met grenzen en het lijstbeding. Rode draad: elk van die clausules bepaalt of je op het einde betaald wordt, en een fout kan de hele overeenkomst nietig maken.
De zeven dingen die blijven plakken
Tarief altijd inclusief btw bij een consument. 3 % excl. btw wordt 3,63 %, 2 % wordt 2,42 %, 1.000 euro wordt 1.210 euro. Vermeld je "3 %", dan wordt dat als btw-inclusief beschouwd. Een foute tariefvermelding kan de overeenkomst nietig maken.
Duur: maximaal 6 maanden bij exclusiviteit, strikt gerekend (1 januari plus zes maanden eindigt op 30 juni). Zes maanden plus één dag kan tot nietigheid leiden.
Stilzwijgende verlenging en opzeg. Het beding moet vetgedrukt in een kader op de voorzijde van het eerste blad staan. De consument moet zich uiterlijk 1 maand voor het einde kunnen verzetten. Na verlenging is de opzegtermijn maximaal 1 maand als de oorspronkelijke duur 3 maanden of korter was, en 2 maanden daarboven. Wie de termijn respecteert, betaalt niets.
Opschortend versus ontbindend. Opschortend: de verkoop is nog niet definitief en hangt af van iets buiten de macht van de partijen (krediet, vergunning, bestemmingswijziging). Ontbindend: de verkoop bestaat maar valt weg, bijvoorbeeld als het voorschot van 10 % niet binnen 14 dagen betaald is. De opschortende voorwaarde hoort al in het bod of de aankoopbelofte, niet pas in het compromis.
Wanneer is er een deal? Bij overeenstemming over prijs, goed en contracterende partijen. Een advertentie is een uitnodiging om te onderhandelen, geen aanbod. Het verloop is aankoopbelofte, compromis, akte, en de akte volgt in de regel binnen vier maanden.
Rapportering: minstens maandelijks op een duurzame drager, en bewijsbaar. E-mail, sms, WhatsApp of een klantenportaal, geen telefoontje. Bij een co-exclusieve opdracht verloor de makelaar die niet rapporteerde zijn commissie, de collega die wel rapporteerde werd betaald.
Lijstbeding. Zonder dat beding heb je geen commissie als de opdrachtgever na afloop zelf verkoopt. Met dat beding: lijst van kandidaten binnen 7 werkdagen bezorgen, geldig 6 maanden, en je moet precieze en individuele informatie kunnen bewijzen. Een algemene mailing volstaat niet.
- binnen 6 maand koopt iemand van de lijst toch dan kan je volledige pot vragen
Praktische weetjes
- Herroeping (14 dagen): wachten betekent geen kosten maar ook geen start. Meteen starten mag op uitdrukkelijk verzoek van de klant, en dan zijn je gemaakte kosten factureerbaar bij herroeping.
- Onderhandelingsbevoegdheid zonder grenzen is in feite een mandaat. Zet er dus grenzen op, bijvoorbeeld tussen 250.000 en 300.000 euro.
- Opdracht vervuld bij een geldig schriftelijk bod op of boven de minimum verkoopprijs, mits dat zo in je opdracht staat en het bod op een duurzame drager gebeurde. Oude modellen verwijzen nog naar het compromis.
- Verkooprecht Vlaanderen: 12 % standaard, 2 % voor de enige eigen gezinswoning. Symbolische prijzen worden belast op de werkelijke waarde.
- Kredietvoorwaarde: vaak drie bankattesten vereist. Misbruikt de koper ze, dan is er schadevergoeding (meestal 10 %), je opdracht geldt als vervuld en je factureert de verkoper.
- Compliance: sanctielijsten checken is verplicht, nationaliteit op zich is geen weigeringsgrond.
- Datum en plaats van ondertekening bepalen of het binnen of buiten de onderneming is. Laat ze met de hand invullen, dan zit je veilig.