Les 03De verkoopopdracht clausule per clausule

0. Waar we vandaan komen

Korte herhaling uit les 2, de docent overliep ze opnieuw: hoofdelijkheid (elke opdrachtgever voor 100 %, regres regelen ze onderling, wij spreken er één aan voor de volledige factuur), opdracht versus mandaat (feitelijke handelingen tegenover de rechtshandeling van het tekenen), binnen of buiten de onderneming, het hypothecair getuigschrift als enige actuele eigendomsbewijs en de drie prijzen.

Twee nuances die er deze les bijkwamen:

• Bij de drie prijzen: ongeveer 10 % van de panden wordt aan de vraagprijs verkocht. Een bod van 20 % onder de vraagprijs is dus niet per definitie onredelijk, dat hangt van het pand en de markt af. De schattingsprijs is je verantwoording achteraf: wijkt de verkoopprijs er sterk van af, dan krijg je discussie.
• Verkopen aan een symbolische prijs (1 euro, 5 euro) mag, maar het verkooprecht wordt berekend op de werkelijke waarde, niet op de vermelde prijs, en een te lage prijs kan boetes uitlokken. Schenken is fiscaal vaak gunstiger dan onderwaarderen. Alles wat naar schenking of familiale planning ruikt, stuur je door naar de notaris. Als makelaar geef je geen fiscaal of notarieel eindadvies.
• Tarieven verkooprecht in Vlaanderen, zoals in de les genoemd en online nagekeken: 12 % standaard, 2 % voor de enige eigen gezinswoning bij domicilie (verlaagd tarief sinds 1 januari 2025). (notaris.be)
• Onderhandelingsmarge in de praktijk: gemiddeld ongeveer 10 %.

1. Tarief en btw

Bij een consument vermeld je je tarief inclusief btw. Doe je dat niet, dan wordt wat je vermeldt geacht btw-inclusief te zijn, en dat kost je geld.

• Dienstverlening van een vastgoedmakelaar: 21 % btw.
• 3 % exclusief btw vermeld je als 3,63 %. Twee procent wordt 2,42 %, 1.000 euro wordt 1.210 euro.
• Klassieke fout: 3 % plus 21 % is geen 3,21 %. De btw wordt op het tarief berekend, niet erbij opgeteld als procentpunten.
• Zelfde logica bij huur: reken je één maand huur exclusief btw, vermeld dan "1 maand huur + 21 % btw" of "1,21 x maandhuur".

De guidelines zijn hier expliciet: vermeld je "3 % op de verkoopprijs", dan wordt dat als btw-inclusief beschouwd. Een ontbrekende of foute tariefvermelding kan de overeenkomst nietig maken, en dan heb je gewerkt zonder recht op vergoeding.

2. Duur, herroeping, verlenging en opzeg

Herroepingstermijn

De eerste 14 dagen kan de consument herroepen. Je hebt twee keuzes:

In de praktijk wil niemand wachten: de klant verwacht dat de foto's gemaakt worden en het pand online komt. Zorg dan wel dat de klant die uitdrukkelijke toestemming geeft en dat je hem correct informeert. Je mag het hem niet moeilijker maken om zijn herroepingsrecht uit te oefenen.

Maximale duur

Maximaal 6 maanden, en let op de nuance: die grens uit de guidelines hangt aan de exclusiviteit. Geniet je exclusiviteit, dan mag de volledige overeenkomst niet langer dan zes maanden duren, ook niet met een extra termijn voor administratieve opzoekingen. Zes maanden is in de meeste kantoren de standaard, maar één, twee of drie maanden kan ook, en sommige kantoren gebruiken die korte duur als commercieel argument. Zes maanden plus één dag is niet toegelaten en kan tot nietigheid leiden.

Reken de einddatum strikt: een opdracht die op 1 januari start en zes maanden duurt, eindigt op 30 juni, niet op 1 juli.

Stilzwijgende verlenging

Een beding van stilzwijgende verlenging mag, op voorwaarde dat het op de voorzijde van het eerste blad staat, vetgedrukt en in een kader los van de tekst, en dat het de gevolgen van de verlenging vermeldt, de opzegmodaliteiten erna, de uiterste datum en de manier waarop de consument zich kan verzetten.

De consument moet zich uiterlijk 1 maand voor het einde kunnen verzetten. Je mag hem niet verplichten dat vroeger te doen, korter mag wel. Vandaar de vuistregel uit de les: wil je een opdracht van zes maanden echt laten stoppen op het einde, dan moet je na vijf maanden opzeggen, en dan kost het niets.

Opzegtermijn na verlenging

Er wordt gekeken naar de oorspronkelijke duur, niet naar hoelang de verlengde overeenkomst ondertussen loopt. Drie of vier maanden opzegtermijn is dus niet toegelaten. Opzegging met respect voor de termijn is kosteloos, ook als je al werk geleverd hebt. Verstuur je aangetekende brief niet op de allerlaatste dag: verzending en ontvangst geven anders discussie.

Aanvulling uit de guidelines (kwam niet als zodanig in de les): zegt de consument op tijdens een lopende overeenkomst van bepaalde duur die nog niet verlengd is, dan mag je wel een opzegvergoeding voorzien: maximaal 50 % van je tarief bij opzeg binnen de eerste 3 maanden, maximaal 25 % daarna. En miskent de consument je exclusiviteit, dan mag je schadebeding maximaal 75 % van je tarief bedragen, met een gelijkwaardige vergoeding in het voordeel van de consument als jij je hoofdverbintenis niet nakomt.

Stopzetten van je kant

Blijkt onderweg dat de informatie van de opdrachtgever niet klopt, dan kan je de opdracht beëindigen en eventueel schadevergoeding vragen. Voorbeeld uit de les: een pand aangeboden aan 700.000 euro waarvan later blijkt dat een essentieel deel niet vergund is, waardoor de waarde veel lager ligt.

Compliance: een naam- en identiteitscontrole hoort bij je dossieropbouw. Het checken van sanctielijsten is verplicht, de meeste softwarepakketten automatiseren dat. Zaken doen met iemand die op zo'n lijst staat, levert zware sancties op. Bij risicolanden geldt verhoogde waakzaamheid, maar let op: nationaliteit op zich is geen weigeringsgrond, de screening is dat wel.

3. Opschortende en ontbindende voorwaarden

Geen commissieloon als de verkoop niet doorgaat door het al dan niet vervullen van een voorwaarde. Dat beding moet in je opdracht staan.

Opschortende voorwaarde

De overeenkomst hangt af van een toekomstige gebeurtenis, de verkoop is nog niet definitief. Klassiekers:

• het verkrijgen van een hypothecaire lening
• het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning
• het verkrijgen van een bestemmingswijziging

De voorwaarde moet buiten de macht van de partijen liggen: de bank beslist over het krediet, de gemeente over de vergunning. Een slechte opschortende voorwaarde is er een die de partij zelf in de hand heeft, zoals "onder voorbehoud van goedkeuring door mijn partner": die kan dan zelf beslissen ze niet te laten vervullen.

Kredietvoorwaarde: de koper die ze inroept, moet aantonen dat hij werkelijk krediet heeft aangevraagd en geweigerd kreeg. In de praktijk worden vaak drie bankattesten gevraagd, en te laat aanleveren kan op zich al schadevergoeding triggeren. Doet hij geen ernstige poging of misbruikt hij de voorwaarde, dan is er wel schadevergoeding verschuldigd, in modeldocumenten meestal 10 %, soms 20 %.

Die schadevergoeding heeft ook gevolgen voor jou: je opdracht geldt dan als vervuld volgens de contractuele criteria, je factureert de verkoper en die kan je betalen uit de schadevergoeding die hij ontvangt.

Belangrijk: de opschortende voorwaarde moet al in de aankoopbelofte of het bod staan. Wie ze er pas bij het compromis wil bijzetten, heropent de onderhandeling, en de verkoper die een bod zonder kredietvoorwaarde aanvaardde, moet daar niet mee akkoord gaan.

Timing: de termijn richting de authentieke akte, in de regel maximaal vier maanden, begint pas te lopen nadat de voorwaarde vervuld is. Bij een kredietvoorwaarde van vier weken start de klok dus pas als de bank groen licht geeft. Bij sociale leningen duurt het soms langer.

Ontbindende voorwaarde

Hier is de deal wel al definitief, maar ze valt weg als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet. Voorbeeld uit de les: binnen 14 dagen moet de koper 10 % voorschot of waarborg betalen, gebeurt dat niet, dan wordt de verkoop ontbonden. Handig wanneer je buikgevoel zegt dat de kandidaat-koper misschien niet betrouwbaar is, of bij een vechtscheiding waar snel getekend werd.

Zet die voorwaarde niet standaard in elk dossier: geef je elke koper een extra termijn om alsnog af te haken, dan ondergraaf je de zekerheid van je verkoper. Leidt de ontbinding tot schadevergoeding, dan komt die volgens de afspraken toe aan de verkoper.

4. Wanneer is er een deal?

Een verkoop komt tot stand zodra er overeenstemming is over drie dingen: de prijs, het goed en de contracterende partijen.

Die derde is bij vastgoed cruciaal. Een advertentie online is geen aanbod maar een uitnodiging om te onderhandelen: wie de vraagprijs biedt, heeft daarmee nog niets gekocht. De verkoper moet dat bod aanvaarden, en dan pas is er overeenstemming tussen een concrete koper en een concrete verkoper over een concreet pand.

Het verloop is: aankoopbelofte, compromis, notariële akte. De deal komt tot stand zodra de verkoper de aankoopbelofte aanvaardt, want die bevat de drie essentiële elementen.

Recht en genot kunnen bij vastgoed wel uitgesteld worden tot de authentieke akte: anders dan bij een brood of een auto blijft de verkoper vaak nog in het pand wonen tot bij de notaris. Zet daarom duidelijk in je documenten wanneer recht en genot overgaan. De akte volgt in de regel binnen maximaal vier maanden na het compromis, wat beide partijen tegen eindeloze onzekerheid beschermt.

5. Wanneer is je opdracht vervuld?

Je mag een beding opnemen dat je opdracht vervuld is, en je commissie dus verschuldigd, zodra een kandidaat een geldig bod heeft uitgebracht. Voorwaarde volgens de guidelines: dat beding moet vermelden dat het bod op een duurzame drager gedaan is, zodat de opdrachtgever een vast bewijs heeft.

De docent koppelde dat aan de minimum verkoopprijs: een schriftelijk bod op of boven die prijs betekent dat je opdracht uitgevoerd is. Lees je eigen documenten na: oudere modellen verwijzen nog naar het compromis als moment van vervulling, en dan kan je pas factureren als dat compromis er is, ook al was de verkoop inhoudelijk al lang rond.

6. Rapportering

Minstens één keer per maand, op een duurzame drager, en je moet het kunnen bewijzen.

• Duurzame drager: e-mail, brief, sms, WhatsApp, voicebericht, klantportaal. Een telefoongesprek alleen is geen bewijs. Bel je, stuur dan achteraf een korte mail: "zoals telefonisch besproken", met de inhoud erbij.
• Wat in het rapport hoort: welke publiciteit gevoerd werd, hoeveel geïnteresseerden en bezoeken er waren, welke feedback de kandidaten gaven, wat de volgende stappen zijn.
• Werk je met een klantportaal, zet dan in je overeenkomst dat de informatie daar in real time zichtbaar is en dat je daarnaast minstens maandelijks een e-mail stuurt met het rapport in bijlage. De guidelines zijn daar duidelijk over: bij een portaal heeft de consument minder zekerheid dat de informatie onveranderd bewaard blijft.
• Het rapport werkt in twee richtingen: het kan tegen je gebruikt worden als bewijs van gebrekkige uitvoering, maar het is ook jouw bewijs dat je wel degelijk gewerkt hebt.
• Co-exclusieve opdracht: in een dossier dat de docent aanhaalde kreeg de makelaar die niet rapporteerde geen commissie, terwijl de collega die wel correct rapporteerde betaald werd.

Veel makelaars rapporteren te weinig. De docent noemde het daarom een mogelijke USP: neem je een pand over van een collega, dan onderscheid je je door aantoonbaar beter te communiceren. Minstens maandelijks is de norm, wekelijks is beter. Een klantenportaal waar de eigenaar 24/7 alle acties, bezoeken en feedback ziet, is de meest praktische manier om aan die plicht te voldoen en het risico op nietigverklaring te beperken.

7. Datum en plaats van ondertekening

Vermeld de datum en het precieze adres van de plaats waar de overeenkomst gesloten wordt. Dat bepaalt of het om een overeenkomst binnen of buiten de onderneming gaat, en dus welke extra informatieverplichtingen gelden.

In de les klonk het zo: bij een fysiek getekend contract schrijft de opdrachtgever plaats en datum nog altijd met de hand, bij een digitale handtekening (bijvoorbeeld via itsme) hoeft dat niet.

De guidelines formuleren het strikt genomen soepeler: de vermelding hoeft niet per se handgeschreven te zijn, maar wees voorzichtig met voorgedrukte vermeldingen, want die zaaien twijfel over waar het contract echt tot stand kwam. Twee bronnen, één praktijkregel: laat het met de hand invullen, dan zit je sowieso goed.

Digitaal ondertekenen mag, zolang het betrouwbaar gebeurt (e-mailauthenticatie of een daarvoor bestemd systeem). Zelf tekenen in naam van je klant of de procedure manipuleren, uiteraard niet.

8. Facultatief te vermelden

Lijstbeding

Eindigt je opdracht zonder verkoop, dan kan je nog recht hebben op je commissie als de opdrachtgever binnen de 6 maanden na het einde zelf verkoopt aan iemand aan wie jij precieze en individuele informatie verschaft hebt. Voorwaarden:

• Het beding moet in de overeenkomst staan. Staat het er niet in, dan heb je geen recht op commissie als de opdrachtgever na afloop zelf verkoopt.
• Je bezorgt de lijst van die kandidaten binnen de 7 werkdagen na het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever.
• Precies en individueel: je moet kunnen aantonen dat je één concrete kandidaat op één concreet pand gewezen hebt. Een algemene mailing naar je hele databank of een nieuwsbrief met honderd panden volstaat niet.
• De bescherming geldt ook als de opdrachtgever verkoopt aan een derde die via die kandidaat redelijkerwijs over jouw informatie beschikt.

Het beding bestaat om misbruik te voorkomen: koper en verkoper die elkaar via jou gevonden hebben en dan wachten tot je opdracht afloopt om rechtstreeks te handelen.

Beëindigt de opdrachtgever onrechtmatig, bijvoorbeeld net om jou te omzeilen, dan kan je je schadebeding inroepen (in modellen vaak 50 % van de commissie). Verkoopt hij daarna alsnog aan iemand van je lijst, dan is de volledige commissie verschuldigd.

9. Losse marktpraat uit het laatste half uur

• De markt voor immokantoren is niet verzadigd: ongeveer de helft van de panden wordt nog altijd particulier verkocht. Ruimte genoeg voor wie zich onderscheidt met dienstverlening en communicatie.
• AI wordt volgens de docent bepalend. Kantoren die het niet integreren, krijgen het moeilijk, en de standaardsoftwarepakketten bouwen het intussen in.
• Voor wie werkt de makelaar? De consensus in de les: primair voor de verkoper, om de beste prijs te halen. Een tipgever aan koperszijde neigt naar de rol van aankoopmakelaar, en dat model is in België nog nauwelijks ontwikkeld. In Nederland en de Verenigde Staten betaalt elke partij haar eigen makelaar, hier verwacht de koper meestal gratis advies.
• Waarom verliest een makelaar een opdracht? De persoonlijke klik weegt het zwaarst, daarna de verwachte opbrengst en het tarief. Pas op met kantoren die met zeer lage commissies of met een kunstmatig hoge vraagprijs werken: allebei slechte praktijk.

Correcties op wat in de les gezegd werd

• De opname spreekt van een "leesbeding", dat is een verschrijving van de spraakherkenning. Het heet een lijstbeding.
• De lijst van kandidaten moet binnen 7 werkdagen bezorgd worden, niet binnen 7 kalenderdagen.
• De grens van 6 maanden hangt in de guidelines uitdrukkelijk vast aan de exclusiviteit: geniet je exclusiviteit, dan mag de volledige overeenkomst maximaal zes maanden duren.
• Over de handgeschreven plaats en datum spreken de les en de guidelines elkaar licht tegen, zie punt 7. De guidelines zijn de formele bron, met de hand invullen is de veilige praktijk.

Examen- en eindwerkpunten

• Tarief bij een consument altijd inclusief btw: 3 % excl. wordt 3,63 % incl.
• 6 maanden maximum bij exclusiviteit, einddatum strikt berekenen (1 januari plus zes maanden = 30 juni).
• Opzegtermijn na stilzwijgende verlenging: 1 maand bij een oorspronkelijke duur tot 3 maanden, 2 maanden daarboven, en dat kosteloos.
• Verschil opschortende en ontbindende voorwaarde, met een voorbeeld van elk.
• De drie elementen van een verkoop: prijs, goed, contracterende partijen.
• Rapportering minstens maandelijks op een duurzame drager, en waarom dat je eigen bewijs is.
• Het lijstbeding: 7 werkdagen, 6 maanden, precieze en individuele informatie.

Bronnen en vervolg

• Slides vanaf nummer 15 van het vak vastgoeddossier (dek zit niet in dit project).
• Opnames van de les van 29/09/2026 in Plaud: de hoofdopname van 3u13 plus twee bijkomende opnames van dezelfde avond, elk met hun eigen automatische samenvatting.
• Guidelines Vastgoedbemiddeling met consumenten, FOD Economie, versie 17/07/2026: pdf. Daaruit komen de exacte regels over btw-vermelding, duur, stilzwijgende verlenging, opzegtermijnen, rapportering, datum en plaats, en het lijstbeding.
• KB van 28 september 2023 over het gebruik van bepaalde bedingen in vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen ondernemingen en consumenten, in het bijzonder art. 2, tweede lid, 9° (duur en stilzwijgende verlenging).
• Volgende les: verder in de verkoopopdracht en de modeldocumenten.