Les 04KB-BO, lijstbeding en het CIB-modeldocument

0. Herhaling van vorige les

Korte herhaling uit les 3, vragenderwijs door de klas:

• Opschortende voorwaarde (bv. krediet): de overeenkomst wordt opgeschort tot de voorwaarde vervuld is, en die hangt af van een derde (de bank, de gemeente). Ontbindende voorwaarde (bv. voorschot niet betaald): de overeenkomst loopt meteen, maar wordt ontbonden als de voorwaarde zich voordoet. Die zet de makelaar er vaak zelf in. Valkuil: een ontbindende voorwaarde wordt makkelijk een soort bedenktijd voor de koper.
• Tussen compromis en akte zit maximaal vier maanden. Bij een opschortende voorwaarde lopen die vier maanden pas vanaf de vervulling van de voorwaarde.
• Tarief all-in: 3 % + btw vermeld je als 3,63 %.
• Opzegtermijn na verlenging: maximaal 1 maand bij een opdracht van 3 maanden of korter, maximaal 2 maanden bij een opdracht van meer dan 3 maanden. Korter mag, langer niet: alles wat gunstiger is voor de klant is goed, alles wat strenger is niet.
• Herroeping: 14 dagen bedenktijd. Bij herroeping geen commissie, wel eventueel de gemaakte kosten.

Rekenvoorbeeld uit de les: start op 6 oktober 2026 voor zes maanden, dan is de laatste dag 5 april 2027 en moet de klant opzeggen vóór 5 maart 2027. Opzeggen mag ook vroeger, in de tweede, derde of vierde maand, zolang de termijn gerespecteerd wordt. Dat kost de klant niets.

1. KB-BO: zonder geldige opdracht geen publiciteit

Het KB-BO maakt het verplicht om een geldige verkoopopdracht te hebben voor je een pand mag afficheren (te koop zetten).

Een opdracht kan ook van rechtswege eindigen na drie, vier of zes maanden, zonder dat de klant moet opzeggen. Grote valkuil: de opdracht is voorbij, maar het pand blijft op je website staan. Dan voer je publiciteit zonder opdracht. De economische inspectie controleert dat, en het BIV kan het ook.

2. Het lijstbeding

Wie komt op de lijst?

Enkel wie individuele en specifieke informatie kreeg: een bezoek, of een persoonlijke mail over één pand aan één persoon.

De regels

• De lijst gaat binnen 7 dagen na het einde van de opdracht naar de verkoper. Niet doorgestuurd = geen commissie. Het CIB-model en de guidelines spreken van 7 werkdagen, 7 kalenderdagen mag ook omdat dat gunstiger is voor de consument.
• De lijst geldt maximaal 6 maanden. Verkoopt de eigenaar in die periode aan iemand op de lijst, dan kan je tot 100 % van je commissie vragen.
• Het is een maximum: minder mag (3 of 4 maanden, een lager percentage), en je bent niet verplicht een lijstbeding te gebruiken.

Twee makelaars, één koper

Makelaar A heeft zes maanden geen succes en stuurt zijn lijst correct naar de verkoper. Het pand gaat naar makelaar B, die verkoopt aan iemand op de lijst van A.

• Kreeg B de lijst wel van de verkoper, dan weet B dat hij die kandidaat niet mag "binnenhalen" zonder A.
• Kreeg B de lijst niet, omdat de verkoper ze niet doorgaf, dan hebben A en B elk recht op hun commissie. Je eigen notitie: de verkoper moet aan beide 100 % betalen. De docent noemde ook rechtspraak waarin de rechter 50/50 verdeelde. Onbevestigd, de opname is op dit punt onduidelijk.
• In de praktijk belt B naar A, "Houston, we hebben een probleem", en regelen ze het onderling met een deel van de commissie (de docent noemde 10 tot 25 %). Beter een deal onder collega's dan een procedure.

Zelf opvolgen

Niemand meldt je dat het pand verkocht is: de eigenaar niet, de notaris niet, de lijst wordt nergens geregistreerd. Volg het zelf op. Tips uit de les: de hypothecaire staat toont wie de nieuwe eigenaar is, en wie een huis koopt, zet dat vaak trots op sociale media. In de verkoopopdracht van het kantoor van de docent staat daarom ook de vraag of de verkoper een lijst van een vorige makelaar heeft.

Hoe lang zit je vast aan een makelaar?

Examenvraag: als je samenwerkt met een makelaar, hoe lang ben je eraan gekoppeld? 6 maanden opdracht + 6 maanden lijst = een jaar.

Dat geldt ook bij verbreking: de zes maanden van de lijst beginnen te lopen op de dag van de verbreking, of de makelaar of de klant verbreekt. Met stilzwijgende verlenging wordt het nog langer.

Met een niet-consument kan je langer afspreken, als het in het contract staat. Voorbeeld: met een projectontwikkelaar een opdracht van zes maanden, maar een lijst van drie jaar tot het project opgeleverd is. Mensen die in de opstartfase langskomen, kopen vaak pas als het gebouw er staat.

3. KB-BO: verplicht, facultatief en verboden

Het KB-BO deelt vermeldingen in drie groepen in: verplicht, facultatief (mag) en verboden. Wat je nooit mag:

• Een volledige onderhandelingsbevoegdheid in een gewone opdracht zetten: dan zit je in een mandaat.
• Opzeg- en schadebedingen die niet kloppen.
• De rechten van de consument beperken: een opdracht van twaalf maanden, een opzegtermijn van vier maanden, een lijst van negen maanden.

Nietigheid is erger dan een boete: een nietige opdracht heeft nooit bestaan. Maak het altijd gemakkelijker voor je klant en strenger voor jezelf, nooit omgekeerd.

4. Aanbevelenswaardige vermeldingen

Vraag het altijd na

• Loopt er al een opdracht? Een bord zie je niet altijd, en ook online staat niet elk pand.
• Beslag, schuldeisers, huur: is het pand vrij, of verhuurd?
• Eigendom en genot gaan op verschillende momenten over. Zegt de verkoper "de huurder blijft nog even" of "ik blijf er nog wonen", communiceer dat aan de koper. Anders staat die op de dag van de akte met zijn valies voor de deur, en wie betaalt dan het hotel? De makelaar.
• Erfdienstbaarheden (recht van overgang en dergelijke): komt in een volgende les.
• Lopende procedures: vraag het letterlijk, "beste eigenaar, loopt hier een procedure, ja of nee?". Voorbeeld uit de les: een eigenaar had zelf een windmolen gebouwd en zei dat alles in orde was. Zodra het bord hing, kwam de buurman zeggen dat hij een procedure liep. Een procedure tegen het pand blijft aan het pand hangen na de verkoop. Een procedure tegen de persoon gaat met de persoon mee.

Verborgen gebreken

De rechter kijkt of elke andere voorzichtige makelaar het gebrek ook gezien zou hebben. Zo ja, dan ben je aansprakelijk. Zo nee, dan niet.

Soorten opdrachten

Zie ook les 2 van vastgoedfundamentals.

Mag de eigenaar zelf verkopen?

In elke verkoopopdracht staat dat de opdrachtgever niet zelf, niet via een andere makelaar en niet via een notaris mag verkopen, en dat hij kandidaten moet doorverwijzen. In het CIB-model is dat art. 2.2, en art. 6.1 koppelt er een schadevergoeding van maximaal 75 % van het ereloon aan. Volgens de docent klopt het verbod juridisch niet helemaal:

Je kan een eigenaar nooit verbieden zijn pand zelf te verkopen, en je kan hem ook nooit dwingen te verkopen. Hij is baas over zijn pand. Wel kan je contractueel een schadevergoeding bedingen als hij het toch doet.

Je eigen notitie: "de opdrachtgever mag niet zelf verkopen, mits schadevergoeding". Let op: de guidelines van FOD Economie zeggen dat de consument bij exclusiviteit ook niet zelf mag verkopen, zie les 3 van vastgoedfundamentals onder "Waar de les en de bronnen verschillen".

Ereloon, deontologie en belangenconflicten

• Geen prijsafspraken tussen makelaars: dat is mededingingsrecht. Volgens de docent zijn makelaars daar al voor veroordeeld (onbevestigd).
• De docent bevestigde: sinds vorige week is er een nieuwe deontologie, de artikelnummering op de slides klopt niet meer. Zie de tabel oud en nieuw in les 3 van vastgoedfundamentals.
• Het ereloon moet de rentabiliteit, waardigheid en onafhankelijkheid verzekeren. Geen dienstverlening met verlies: aan 1 % werken en het verschil goedmaken door de klant voor van alles apart te laten betalen, kan niet.
• Geen vergoeding van de koper, enkel van je opdrachtgever. De docent verwees naar een VRT-reportage van een paar jaar geleden met een steekproef bij tien makelaars. De details zijn op de opname niet verstaanbaar, de boodschap wel: geen "enveloppen" van kopers.
• Belangenconflict: verkopen aan vrienden aan een lagere prijs omdat je de minimumprijs kent, of zelf willen kopen. Wil je zelf kopen, schakel dan een collega-makelaar in die onafhankelijk tussenkomt. "Ik zet nooit mijn BIV-nummer op het spel."
• Surplusbeding: verboden. Je eigen voorbeeld: "250.000 euro en alles erboven is voor de makelaar". De docent vertelde over een "cowboy" die oudere mensen lage bedragen liet tekenen en zo commissies van 50.000 tot 70.000 euro opstreek.

5. BIV, CIB en Realsmart

Via Realsmart krijgen jullie gratis toegang tot een kleine bibliotheek met CIB-documenten (een tiental, elk jaar andere). Kantoren betalen ervoor en hebben er duizenden. Handig voor je eindwerk in het derde jaar. Online nagekeken: Realsmart is een toepassing voor dossieropbouw en -beheer voor vastgoedmakelaars. (Vlaanderen.be)

6. Het modeldocument, punt per punt

Gebruik modeldocumenten. Bij de eindverdediging vorige week had een student zijn eigen verkoopopdracht gemaakt: mooi werk, maar de identificatie van de makelaar en het herroepingsbeding ontbraken. Wie zelf een document maakt, vergeet al snel iets.

Het model zelf staat bij deze les onder Bijlagen, net als een reeks schema's: voorwaarden, een tijdlijn van een opdracht van zes maanden, de soorten opdrachten, opdracht tegenover mandaat, binnen of buiten de verkoopruimte, verplicht/facultatief/nooit, de plafonds bij vroegtijdig stoppen, de drie hoedanigheden, de verjaring van bouwovertredingen en het ereloon.

Het CIB-model is zestien pagina's lang. De docent vindt dat commercieel zwaar: op zijn kantoor gebruiken ze een kortere opdracht met de vragenlijst en checklists apart. Uit kwaliteitscontroles bij makelaars blijkt volgens hem dat ongeveer de helft van de opdrachten niet in orde is.

6.1 Kies het juiste document

Er zijn aparte modellen per situatie: exclusief, co-exclusief of niet-exclusief, consument of niet, verkoop of verhuur, en binnen of buiten de onderneming. Twijfel je, kies dan consument en buiten. Dit model: exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een onroerend goed, met een consument.

Let ook op het gewest. Hetzelfde model bestaat in een Vlaamse (code 005VN-A) en een Waalse versie (005WN-A), allebei bij de bijlagen van deze les. De contractclausules zijn woord voor woord gelijk. Het verschil zit in de vragenlijst over het goed en de attesten:

Voor een pand in Vlaanderen neem je dus de Vlaamse versie.

Woonboot: een woonboot is een roerend goed. Daarvoor heb je geen BIV-erkenning nodig, en volgens de docent zijn er geen registratierechten. Zijn kantoor gebruikt toch een klassieke verkoopopdracht, omdat de makelaars dat gewend zijn.

6.2 Identificatie van de makelaar

Naam, BIV-nummer, kantooradres, ondernemingsnummer, nummer van de derdenrekening en de borgstelling. Sinds een aantal jaren kan ook een vennootschap een BIV-nummer hebben, dat zag je bij Bruno Kerckhof.

6.3 Duur

Standaard maximaal zes maanden. Vul de data in. Een vergeten datum kan de opdracht volgens de docent nietig maken.

6.4 Herroeping

• Staat in een apart kader, bovenaan, in vette letters.
• De klant kan herroepen op elke duurzame drager: een sms, een WhatsApp, een mail. Eén sms "ik herroep de opdracht" binnen de 14 dagen volstaat, en dan is je opdracht niets meer waard.
• Opzeggen gebeurt wel per aangetekende brief (of een aangetekende mail).
• De klant kan aanvinken dat je meteen mag starten, en erkent dan dat hij zijn herroepingsrecht verliest als de opdracht al volledig uitgevoerd is (verkocht binnen de 14 dagen).
• Tip van de docent: laat de klant niet meteen starten als er al familie of buren interesse tonen, dan is de kans groot dat er toch herroepen wordt.

6.5 Identificatie van de opdrachtgever

Alle eigenaars, met hun aandeel. Is iemand eigenaar voor 2 % en een ander voor 98 %, kopieer dan het blok en vul het per eigenaar in. Er zijn drie hoedanigheden:

Het verschil, met het voorbeeld uit de les. Je kan morgen niet op het compromis zijn en vraagt Olivier om te tekenen:

• Met een volmacht: Olivier tekent in jouw naam. Bedenk jij je achteraf, dan heb jij een probleem, want Olivier deed wat de volmacht toeliet.
• Met een sterkmaking: Olivier tekent en maakt zich sterk voor jou. Bedenk jij je, dan heeft Olivier een probleem, want hij beloofde dat jij zou tekenen.

Waar je het tegenkomt: ouders die komen tekenen voor hun kinderen, één van vijf erfgenamen die het gesprek voert, één partner die tekent. Weigert een van de anderen, dan is er geen verkoop, en de koper eist een schadevergoeding van de sterkmaker. Sterkmaking zie je ook vaak bij huurcontracten.

De docent: "Sterkmaking, begin er niet aan, vroeg of laat brengt het zuur op." Werk met een volmacht of mandaat. Het model zet de hoedanigheid "eigenaar, lasthebber of sterkmaker" erin om de makelaar in te dekken, maar contacteer zelf alle eigenaars.

Uit je eigen opzoeking: volmacht (lastgeving) bindt de lastgever rechtstreeks, alsof hij zelf tekende. Bij een onroerend goed is een schriftelijke volmacht nodig, soms een notariële. Bij sterkmaking wordt de derde met terugwerkende kracht partij als hij bekrachtigt. Weigert hij, dan is hij tot niets gehouden en draait de sterkmaker op voor de schadevergoeding, vaak 10 % van de koopsom. (ERA, Elfri over lastgeving, Elfri over sterkmaking) Het artikelnummer 5.106 BW uit die opzoeking staat ook in het schema bij deze les, maar kon ik niet zelf online bevestigen.

Uit de pauze: liggen de eigenaars met elkaar overhoop en stuurt één van hen een aangetekende brief om te stoppen, stop dan. Doorduwen met de helft van de eigenaars heeft geen zin.

6.6 Voorwerp en aard van het goed

Je krijgt de opdracht om een koper te zoeken, niet om te verkopen. Verkopen kan enkel met een mandaat.

De aard van het goed (woning, grond, landbouwgrond, appartement, handelspand, kantoor, garagebox, serre) controleer je in de kadastrale gegevens. Zoek ze op voor je publiciteit maakt.

• Woning die juridisch een handelspand is: mensen wonen erin, maar het pand werd nooit herbestemd. Verkoop je het als woning, dan heb je een probleem.
• Atelier met een luxeappartement op een industriepark: dat appartement is vaak niet vergund.

6.7 Stedenbouwkundige overtredingen

Je kan een pand met een overtreding perfect verkopen, als de koper volledig geïnformeerd is. Twee mogelijkheden: regulariseren, of het duidelijk meedelen. Voorbeeld: een villa met een poolhouse en zwembad zonder vergunning. Toon het gerust in de publiciteit, maar zet in het compromis en de stedenbouwkundige inlichtingen dat het niet vergund is, en laat de koper beslissen.

• Volgens de docent heeft meer dan de helft van de panden vandaag een of andere overtreding, al is het een omheining in de tuin.
• Verjaring: volgens de docent begint die pas te lopen wanneer de overtreding vastgesteld wordt. Het schema bij deze les bevestigt dat voor Vlaanderen sinds 1 april 2026 (Kaderdecreet Vlaamse Handhaving): het recht om een herstelmaatregel op te leggen verjaart 5 jaar na de kennisname van de overtreding (via een proces-verbaal), en uiterlijk 20 jaar na de overtreding zelf. Zolang niemand het vaststelt, loopt de termijn van vijf jaar dus niet. Daarnaast, online nagekeken: constructies waarvan bewezen is dat ze vóór 22 april 1962 gebouwd zijn, gelden in Vlaanderen als vergund geacht (art. 4.2.14 VCRO). (Vlaanderen.be)
• Zette je een prijs op basis van een niet-vergunde situatie, dan moet de prijs gecorrigeerd worden. Gaf de verkoper je verkeerde informatie, dan kan je stoppen en een schadevergoeding vragen.

6.8 Ligging, parking en berging

Een adres is meestal eenvoudig. Moeilijk wordt het bij parkings, garages en bergingen. Voorbeeld uit de les: een appartement in Oostende, de eigenaar wijst in de kelder "parking 5" en "berging 3" aan. Dat is niet noodzakelijk het juiste nummer.

Controleer de nummering van parking en berging in de basisakte.

Bij nieuwbouw kan de commerciële nummering op het plan verschillen van de definitieve nummering. Volgens de docent kent de brandweer die toe. Het gebeurt dat een compromis voor de verkeerde parking getekend wordt, en dan is die misschien al aan iemand anders verkocht.

6.9 Oppervlakte

Superbelangrijk, ook al is ze niet verplicht in het KB-BO. Je eigen notitie: grondoppervlakte, "niet verplicht maar doe je best".

• Bij een rijwoning in het centrum is een inschatting weinig risicovol.
• Bij een hoeve zegt de klant "tot aan de molen en de beek, zes hectare". Blijkt het vier hectare, dan scheelt dat volgens de rekensom van de docent zo'n 200.000 euro. Vul je zes hectare in en zet je de prijs daarop, dan sta je zwak.
• Zoek het vooraf op, zeker bij grote percelen. Binnenmaten meet je met een lasermeter.

Eindwerktip: je moet een kadastrale legger en kadastraal plan in je eindwerk steken. Weet wat je instopt: een student stak ooit het registratiebewijs van een Nederlandse hond in zijn eindwerk als hypothecaire staat.

6.10 Alles op papier

Wat niet in het document staat, is niet gezegd. Wat erin staat, wel. Noteer alles, en gebruik naast de opdracht een infofiche.

6.11 Wat je belooft, moet je doen

Op de slides stond bij opdracht tegenover mandaat dat de commissie bij een gewone opdracht niet gematigd kan worden. Vandaag ligt dat anders: beloof je in de opdracht van alles (fotograaf, website, portaalsites, matching, nieuwsbrief, krant, sociale media, elke week een opendeurdag) en doe je het niet, dan kan je commissie getemperd worden.

• Schrijf erin wat je gaat doen, niet meer en niet minder. Formuleringen als "maximaal twintig opendeurdagen in zes maanden" zijn geen fout.
• Niet als het pand sneller verkocht is dan je alles kon doen. Dan kan de klant niet zeggen dat je niets gedaan hebt.
• Vraag je volle commissie, lever dan volle dienstverlening. Nog te veel makelaars laten de verkoper zelf de bezoeken doen.

6.12 Mandaat: apart en gratis

Het model laat je aanvinken of de makelaar geen overeenkomst mag sluiten (standaard) of wel, en dan is het een mandaat. Advies van de docent: wil je toch een mandaat, teken dan apart een mandaat om niet (gratis) naast je verkoopopdracht met je 3 % erin. Zet je alles in één document, dan staat je hele commissie op het spel als de rechter gaat matigen. Juridisch kan het in één document, maar in de praktijk is het niet de beste oplossing.

6.13 Publiciteit is een uitnodiging tot onderhandelen

Zet een makelaar per vergissing een villa online aan 5.000 euro in plaats van 500.000 euro, dan kan je niet bellen "ik koop het". Er is pas een verkoop bij akkoord over prijs, goed en partijen, en de verkoper ging nooit akkoord met 5.000 euro. Een advertentie, ook met een startprijs ("vanaf"), is een uitnodiging om te onderhandelen, geen aanbod.

6.14 Rapportering

Minstens maandelijks, op een duurzame drager (mail, brief, WhatsApp), zodat je het kan bewijzen. Volgens de docent vervalt die plicht als de klant 24/7 toegang heeft tot een klantportaal, mits dat in de opdracht staat. Let op: les 3 zegt op basis van de guidelines dat je naast een portaal toch minstens maandelijks een mail stuurt. De guidelines zijn de formele bron.

6.15 Woningpas en attesten

Artikel 2.4 van het model: de opdrachtgever geeft de makelaar opdracht en mandaat om toegang te krijgen tot de woningpas. Waarom een mandaat: om documenten in naam en voor rekening van de klant op te vragen. Dat mandaat is beperkt tot het opvragen van documenten, niet meer. Daarnaast geeft de klant opdracht om de attesten uit de checklist aan te vragen.

Online nagekeken: de woningpas is het digitale dossier van een woning in Vlaanderen. De eigenaar ziet hem via zijn burgerprofiel en kan een gemachtigde, zoals een makelaar of notaris, toegang geven. (Test Aankoop)

6.16 De prijzen

De drie prijzen kwamen terug, zie les 2: de vraagprijs voor de publiciteit, de minimum verkoopprijs (onderhandelingsmarge, en een bod erboven betekent dat je kan factureren) en de geschatte waarde.

6.17 Plaats en datum: binnen of buiten de onderneming

Waar je tekent, bepaalt welk document je nodig hebt. Volgens het schema bij deze les beslist de plaats waar getekend wordt terwijl beide partijen fysiek samen zijn. Uitleg bij de klant thuis en daar meteen tekenen is buiten. De klant neemt de opdracht mee en tekent later alleen, of tekent op kantoor: niet buiten. Buiten de onderneming moet je de klant precontractuele informatie geven en extra documenten laten tekenen.

• Fout die volgens de docent vaak gebeurt: de opdracht wordt bij de klant thuis getekend, maar de makelaar vult het kantooradres in, zodat het lijkt alsof het binnen de onderneming was. Komt er een klacht bij het BIV of een controle, dan wordt dat onderzocht, en dan moet jij bewijzen waar er getekend werd.
• Een digitale handtekening mag sinds corona (2020).
• Vul de plaats volledig en juist in.

Examen- en eindwerkpunten

• Hoe lang zit je vast aan een makelaar? 6 maanden opdracht + 6 maanden lijst = een jaar, ook bij verbreking.
• Lijstbeding: individueel en specifiek, lijst binnen 7 dagen, max 6 maanden (met een consument), tot 100 % commissie. Wat bij twee makelaars en een lijst die niet doorgegeven werd.
• KB-BO: geldige opdracht nodig om te afficheren. Verplicht, facultatief, verboden. Nietigheid is erger dan een boete.
• Exclusief, co-exclusief, niet-exclusief: bij niet-exclusief ligt het bewijs bij jou.
• Je kan een eigenaar nooit verbieden zelf te verkopen, wel een schadevergoeding bedingen.
• BIV versus CIB.
• Volmacht versus sterkmaking, en waarom de docent sterkmaking afraadt.
• Controle van parking en berging in de basisakte, de oppervlakte, de aard van het goed via het kadaster.
• Stedenbouwkundige overtreding: regulariseren of volledig informeren.
• Wat je belooft in je opdracht, moet je doen, anders wordt je commissie getemperd.
• Binnen of buiten de onderneming, en waarom je geen kantooradres invult als je bij de klant tekende.
• Eindwerk (jaar 3): modeldocumenten gebruiken, kadastrale legger en plan erin steken.

Bronnen en vervolg

• Slides vastgoeddossier vanaf slide 16.
• CIB-modeldocument exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verkoop met een consument. De docent liet de verkoopopdracht tijdens de pauze rondsturen naar de klas (mail of WhatsApp). Het CIB-model staat als pdf bij de bijlagen van deze les.
• Schema's bij deze les: voorwaarden, opdracht en ereloon.
• Opname van de les van 06/10/2026 (Plaud, 3u02).
• Eigen notities van de les. Het stuk over volmacht en sterkmaking komt uit je eigen opzoeking, met de bronnen die je erbij zette.
• Guidelines Vastgoedbemiddeling met consumenten, FOD Economie: pdf.
• Volgende les: verbreking van de opdracht en de rest van het modeldocument. Erfdienstbaarheden en verborgen gebreken komen nog uitgebreid aan bod.