Les 05Ereloon, herroeping en vroegtijdige beëindiging

0. Herhaling van vorige les

Vragenderwijs door de klas, zie les 04 voor de volledige uitleg:

• Opschortende of ontbindende voorwaarde: het verschil zit in de vraag of de overeenkomst al werkt vanaf de ondertekening.
• Lijstbeding: bij een consument maximaal 6 maanden na het einde van de opdracht. Korter mag, langer niet, en je mag het ook gewoon weglaten. Bij een niet-consument kies je zelf de duur, bijvoorbeeld zo lang als het contract met een ontwikkelaar loopt.
• Op de lijst staat wie individueel en specifiek informatie kreeg. Individueel: geen massamail met dat pand naar iedereen. Specifiek: geen mail met vijftig panden naar één persoon.

Examenvraag (de docent: "noteer dat, dat is zeker een examenvraag"): je tekent vandaag een opdracht met alle standaardtermijnen. Hoe lang zit je aan die makelaar vast? Een jaar: zes maanden opdracht en daarna zes maanden lijstbeding. Denk dus niet dat je verlost bent op het moment dat de opdracht eindigt.

1. Aard en oppervlakte van het goed correct invullen

Wat verkopen we? Dienstverlening. Wat het pand juridisch is, haal je uit de kadastrale legger: daar staat de aard. Een studentenkot is op zich geen apart kadastraal gegeven, een gebouw met studentenkamers staat er vaak als één gebouw in.

Waarom dat ertoe doet, met twee voorbeelden uit de les:

• De klant zegt "bouwgrond, 1.000 m²" en je zet de opdracht op 250.000 euro. Op kantoor blijkt uit de legger dat het landbouwgrond is, en die is ongeveer 10.000 euro waard. Staat de aard correct in de opdracht zoals de klant ze opgaf, dan heb je een stok om mee te slaan: de prijs moet omlaag, of je stopt.
• De klant zegt 3,5 hectare, het blijkt 2 hectare te zijn. Volgens de docent een verschil van zo'n 150.000 euro. Heb je de oppervlakte ingevuld, dan kan je terug naar de verkoper om de prijs aan te passen. Niet ingevuld, dan kan de klant beweren dat hij het "toch gezegd heeft", en dat kan niemand bewijzen.

Zelfde verhaal bij een "woning" die een handelspand blijkt te zijn: dat waardeer en verkoop je anders. Meer over de aard en de oppervlakte in het modeldocument: les 04, punten 6.6 en 6.9.

2. Mandaat (volmacht) of sterkmaking

• Met een mandaat mag de makelaar bijvoorbeeld het compromis tekenen. Een opdracht gaat over feitelijke handelingen, een mandaat over rechtshandelingen (zie les 02).
• Voorbeeld uit de verhuur: ouders tekenen mee voor hun kinderen en denken dat ze "borg" staan tot een bepaald bedrag. Volgens de docent moet een borgstelling op een afzonderlijk document, handgeschreven, met een maximumbedrag, en moet de borg jaarlijks een brief krijgen. Niemand doet dat, dus in de praktijk tekenen de ouders gewoon mee in de huurovereenkomst. Onbevestigd: de vormvereisten zijn niet online nagekeken.

3. Welke versie van het modeldocument?

Het document dat vorige keer in de klasgroep gedeeld werd, was de Waalse versie: code 005WN in plaats van 005VN. Aan de code zie je het: V is Vlaanderen, W is Wallonië. Dezelfde naam bovenaan ("eigendom van het Vlaams Studie- en Kenniscentrum ... CIB Vlaanderen") en ongeveer dezelfde bestandsgrootte, dus makkelijk te verwarren.

In de Vlaamse versie staan zaken die in de Waalse ontbreken, zoals de renovatieplicht, het asbestattest en Wonen in eigen streek. De versie die nu op Moodle staat, is de juiste. Beide versies staan naast elkaar bij les 04.

4. Herroeping en "opdracht volbracht"

Over dit punt bestond verwarring in de klas, omdat docent Bruno Kerckhof (vastgoedfundamentals) het anders uitgelegd zou hebben. De docent las daarom de tekst van het modeldocument voor.

Wat het CIB-model zegt (voorblad en art. 4.3):

• De consument kan de opdracht herroepen binnen 14 kalenderdagen, te rekenen vanaf de dag na de ondertekening. Elk beding waarbij hij afstand doet van dat recht, is nietig. Het volstaat dat hij de kennisgeving verstuurt voor de termijn verstreken is, via het modelformulier of een andere ondubbelzinnige verklaring.
• Vinkt de consument aan dat de makelaar mag starten tijdens de herroepingstermijn, dan moet hij bij herroeping de redelijke kosten vergoeden, en die moet de makelaar bewijzen. En: "De consument erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest ingeval van volledige uitvoering van de overeenkomst tijdens de herroepingstermijn."

Wat dat betekent:

De docent: "Als je toestemming krijgt om te starten tijdens de herroepingsperiode en je hebt een bod boven de minimumverkoopprijs, dan is de opdracht volbracht. Herroept de klant dan nog, dan moet hij wel betalen. Iedereen die iets anders zegt, is verkeerd."

Daarbij hoort art. 4.4: het ereloon is definitief verworven bij de ondertekening van het compromis, of zodra een kandidaat-koper een geldig bod per duurzame drager doet binnen de voorwaarden van de opdracht.

De eigenaar mag altijd zelf verkopen, ook bij een exclusieve opdracht. Wat op de slide over exclusief, co-exclusief en niet-exclusief stond ("de eigenaar mag niet zelf verkopen"), klopt volgens de docent niet: hij mag het wel, maar dan betaalt hij. Of dat 100 %, een deel of niets is, hangt af van de situatie (zie de punten 9 en 10). Voorbeelden:

• Vanafprijs 300.000, geschat op 350.000, minimumverkoopprijs 325.000, en via een biedsysteem komt er een bod van 600.000. De verkoper mag dat weigeren, maar dan betaalt hij commissie op 600.000.
• Je bent met toestemming gestart en hebt een bod boven de minimumprijs, en de verkoper verkoopt toch aan zijn buur. Dan is de commissie verschuldigd. Weet je dat de buur interesse heeft, ga dan zelf naar die buur: dan verloopt de verkoop via jou.

5. Makelaar 1 en makelaar 2: wanneer mag je starten?

Bij elk nieuw dossier vraag je na of het pand al bij een collega te koop staat. Die vraag staat in de vragenlijst, niet in de opdracht.

Rekenvoorbeeld uit de les:

• Makelaar 1 tekent op 13 oktober 2026 voor zes maanden. De laatste dag is 12 april 2027, opzeggen kan tot 12 maart 2027.
• Makelaar 2 mag de opdracht al tekenen op bijvoorbeeld 1 april 2027, maar laat ze ingaan op 13 april 2027. Ze loopt dan tot 12 oktober 2027.
• Tot 13 april mag makelaar 2 niets naar buiten doen: geen bord, geen publicatie op de website, niemand lanceren. Binnenskamers voorbereiden mag wel: foto's maken, documenten klaarzetten.
• Start makelaar 2 toch vroeger, dan schendt hij de exclusiviteit van zijn collega. Dat kan een sanctie van het BIV opleveren. Verkoopt makelaar 1 nog binnen zijn termijn, dan heeft hij recht op zijn commissie.

Valkuil: de 14 dagen herroeping lopen vanaf de ondertekening (het afsluiten van de opdracht), niet vanaf de dag dat de opdracht ingaat. Teken je op 1 april met een start op 13 april, dan loopt de herroepingstermijn vanaf 1 april.

In de praktijk vraagt makelaar 2 de documenten niet opnieuw op zolang makelaar 1 nog loopt: de verkoper heeft die al betaald, en dat kost tijd en geld voor niets.

6. Het examen

• Mondeling, in duo. Volgens de docent geeft dat de beste slaagkans.
• Je trekt twee cases, krijgt een half uur om ze samen voor te bereiden, en daarna volgt een "pingpong" van vragen. Dat gebeurt vier keer, op 100 punten.
• Je notities mag je gebruiken. ChatGPT of Google helpen je niet: "de antwoorden zijn hondzeker niet correct".
• Je partner mag aanvullen zonder voorbereiding, en dat levert bonuspunten op.
• In de laatste les overlopen we de thema's. Voorbeelden van thema's: hoe lang zit een klant vast aan een makelaar, opschortende en ontbindende voorwaarden, stookolietanks.
• Volgens de docent is 80 tot 90 % van wat we zien recht.

Voorbeeld van een vraag zoals een klant ze zou stellen: "Ik lees opschortende voorwaarde, wat betekent dat?" Antwoord in mensentaal: "Je wil kopen, maar je hebt een lening nodig van de bank."

7. De vier kleuren (Insights)

Tussendoor een stuk verkooptechniek. Met het kleurenmodel kan je iedereen indelen in vier kwadranten: rood, blauw, geel en groen. Bij het kantoor van de docent krijgen management en medewerkers de uitgebreide versie. De docent zelf is bewust rood wanneer hij met zijn job bezig is, maar onbewust groen.

Wat je ermee doet in de verkoop:

• De eerste minuten van een gesprek verkoop je niets: je bouwt vertrouwen op met een babbel.
• Je brengt een ander verhaal naargelang het type klant voor je. Een rode klant wil niet dat je het hele document overloopt: wat kost het en wat krijg ik ervoor. Een blauwe klant wil net elk punt van het document zien.
• Stel vragen in plaats van meteen te verkopen. Voorbeeld van de autoverkoper: "Ik zoek een auto met veel plaats voor mijn kleintjes." Pas na doorvragen blijkt dat de kleintjes twee honden zijn, en dan draait het om de koffer, niet om de achterbank.

De hand-out over de vier gedragslijnen: kleurentraining, persoonlijkheidstijlen. In de laatste les toont de docent misschien nog een gratis online test.

8. De verkoopprijs (art. 3)

In de opdracht staan drie prijzen:

Ook de geraamde prijs vermelden is beter: je hebt je klant dan goed geïnformeerd, en hij kan achteraf niet zeggen dat je te hoog of te laag geschat hebt.

9. Ereloon en kosten (art. 4)

4.1 Hoe reken je je ereloon aan?

Let op: de opzeg- en schadevergoedingen uit artikel 5 en 6 worden berekend op het ereloon. Is er nog geen effectieve verkoopprijs, dan rekent het model op de prijs in de publiciteit uit artikel 3. Daalde die tussendoor (bijvoorbeeld van 700.000 naar 400.000), dan geldt volgens de docent de prijs op het moment zelf, dus 400.000.

4.2 Werkelijke kosten doorfactureren

De opdrachtgever betaalt de werkelijke kosten van de makelaar, ook als er niet verkocht wordt. De makelaar geeft een overzicht met de stavingstukken.

• Volgens de docent kosten de documenten voor een verkoop gemiddeld zo'n 1.500 euro (een asbestattest alleen al rond 500 euro), en is de gemiddelde commissie zo'n 8.500 euro. Betaal je die documenten zelf, dan blijft er weinig over.
• Praktijk: vraag de documenten aan bij de start van het dossier en factureer ze meteen door. Wacht niet tot de akte: 20 tot 40 % van de panden wordt niet via de makelaar verkocht, en dan wil de verkoper na zes maanden niet meer betalen. Is de factuur betaald, dan krijgt de klant de documenten.
• Dossierkosten bovenop de documenten (sommige kantoren vragen 200 à 250 euro) mag je enkel aanrekenen als het in de opdracht staat. De docent vindt het geen correcte praktijk.

4.3 Starten tijdens de herroepingstermijn

Zie punt 4. Daarom staat het vinkje erin: de klant kan achteraf niet zeggen dat hij het niet wist. Volgens de docent volgt dat uit het Europese consumentenrecht.

4.4 tot 4.6 Wanneer is het ereloon verworven?

• 4.4: bij het compromis, of bij een geldig bod per duurzame drager binnen de voorwaarden van de opdracht.
• 4.5: ook als de verkoper zelf (of iemand die hij aanduidt) verkoopt aan iemand aan wie de makelaar precieze en individuele informatie gaf. Voorbeeld: je doet een bezoek, en buiten spreken koper en verkoper af om het "zonder makelaar" te doen. Toch 100 % commissie.
• 4.6: ook als de verkoop binnen zes maanden na het einde van de opdracht gebeurt aan iemand op de lijst. De lijst bezorg je binnen zeven werkdagen na het einde.

4.7 Voorwaarden

Gaat de verkoop niet door omdat een ontbindende voorwaarde zich voordoet of een opschortende voorwaarde niet vervuld wordt (bijvoorbeeld geen krediet), dan is geen commissie verschuldigd, tenzij door een toerekenbare wanprestatie van koper of verkoper. De documenten moet de verkoper wel betalen.

4.8 Uitbreiding van de opdracht

Vraagt de opdrachtgever meer dan afgesproken, dan heeft de makelaar recht op een aangepaste vergoeding.

• Bij particulieren komt dat weinig voor. Voorbeeld: een kasteel van 14 miljoen euro staat twee jaar te koop en de eigenaar wil een opendeurdag met een museum erbij. Dat valt buiten een normale opdracht.
• Bij ontwikkelaars (geen consumenten) gebeurt het vaak: bijvoorbeeld een vast bedrag per kwartaal (de docent noemde 15.000 euro) voor een verkoper ter plaatse in een container, los van de verkopen.

4.9 Einde van de opdracht

Stopt de opdrachtgever, om welke reden ook, dan betaalt hij de kosten van de opgevraagde documenten en krijgt hij de originelen.

10. BIV-stage in een kantoor

Tussendoor, op een vraag uit de klas. Loop je stage in een kantoor dat een vennootschap is, dan factureert het kantoor aan de klant, en factureer jij je deel aan het kantoor. De stage duurt minstens een jaar (de docent noemde 1.500 uur), zie fundamentals les 02. Volgens de docent is het minimum voor een stagiair zo'n 13 euro per uur, geïndexeerd. Onbevestigd.

Zijn raad: kies geen kantoor dat enkel dat minimum betaalt. Een vaste vergoeding met een deel commissie is evenwichtiger dan alles op commissie, want "50 % van niets is niets".

11. Duur en vroegtijdige beëindiging (art. 5)

Duur (5.1 en 5.2): maximaal 6 maanden. Voorbeeld: van 13 oktober tot 12 april. Zonder aangetekende opzegging uiterlijk een maand voor de vervaldag wordt de opdracht stilzwijgend verlengd voor onbepaalde duur. Daarna kan elke partij zonder vergoeding stoppen met een opzegtermijn van 2 maanden (opdracht van oorspronkelijk meer dan 3 maanden) of 1 maand (maximaal 3 maanden). De stilzwijgende verlenging is facultatief: je kan ook kiezen dat de opdracht van rechtswege stopt na zes maanden.

De duur van de opdracht en de duur van het lijstbeding staan los van elkaar: zes maanden opdracht met een maand lijstbeding kan, het maximum is zes en zes.

Drie manieren om te stoppen

Vergelijk het met een huurcontract: zeg je tegen de vervaldag correct op, dan betaal je niets.

Verbreken (art. 5.3)

Bij een onmiddellijke beëindiging door de opdrachtgever, zonder opzegtermijn, krijgt de makelaar een forfaitaire vergoeding van maximaal 50 % van het ereloon in de eerste 3 maanden van de opdracht en maximaal 25 % in de laatste 3 maanden. Wordt het pand daarna binnen 6 maanden verkocht aan iemand die niet op de lijst staat, dan komt er een bijkomende vergoeding bij, tot samen maximaal 75 % van het ereloon.

Let op de woorden: het model spreekt in 5.3 van "opzeg" gedurende de eerste of laatste drie maanden, maar het gaat om verbreking, de opdracht stopt zonder dat de termijn gerespecteerd wordt.

Art. 5.4: wordt het binnen de 6 maanden na het einde verkocht aan iemand die wel op de lijst staat, dan is het volledige ereloon verschuldigd.

Verbreking komt volgens de docent weinig voor, minder dan een procent van de opdrachten.

Hoe weet je dat er verkocht is?

Niemand meldt het je. Mogelijkheden uit de les:

• Sociale media: wie koopt, zet dat er vaak op. Vroeger belden makelaars gewoon aan.
• De notaris: die is niet verplicht het je te zeggen, omwille van de GDPR.
• Een hypothecair getuigschrift opvragen.
• Het kadaster: wordt eens per jaar bijgewerkt, met januari als peildatum.

Het compromis moet binnen de zes maanden getekend zijn, de akte mag later volgen. Een akte binnen een redelijke termijn daarna is voor een rechter een duidelijk bewijs. Tien jaar later is te laat.

12. Schadevergoeding (art. 6)

Dit staat los van herroepen, opzeggen en verbreken: het gaat over een fout in de uitvoering van de opdracht die de ontbinding rechtvaardigt.

De schadevergoeding is maximaal 75 % van het ereloon en is wederkerig: ze geldt voor de klant en voor de makelaar.

Dat is iets anders dan de buitencontractuele aansprakelijkheid (fout, schade, oorzakelijk verband: vroeger art. 1382 oud BW, nu art. 6.5 e.v. Boek 6 BW, zie de schema's van les 01). Voorbeeld daarvan: tijdens een bezoek stoot je een kunstwerk om of scheurt een doek.

Commerciële reflex: bij een eerste misverstand los je het commercieel op, niet meteen juridisch.

13. Facultatieve clausules consequent schrappen

Gebruik je het lijstbeding niet, dan moet je elke verwijzing ernaar in het hele document schrappen. Anders spreek je op één plaats over een verkoop binnen zes maanden aan iemand op de lijst, terwijl het lijstbeding elders geschrapt is. Hetzelfde voor andere facultatieve keuzes, zoals de stilzwijgende verlenging. Dat is een valkuil die de docent vaak ziet in eindwerken.

Zijn tip: gebruik het modeldocument zoals het bestaat en fiets er niet te veel aan. Zijn eigen kantoor gebruikt een korter document met alle verplichte vermeldingen, omdat zestien pagina's een klant afschrikt. Een klant verkoopt statistisch maar eens om de dertig jaar, dus jij moet de essentie kunnen uitleggen.

Examen- en eindwerkpunten

• Hoe lang zit een klant met de standaardtermijnen vast aan een makelaar? Een jaar: 6 maanden opdracht + 6 maanden lijstbeding.
• Het verschil tussen herroepen, opzeggen en verbreken, en wat elk kost.
• De 14 dagen herroeping lopen vanaf de ondertekening, niet vanaf de start van de opdracht.
• Toestemming om te starten + bod op of boven de minimumverkoopprijs = opdracht volbracht, commissie verschuldigd, ook bij herroeping.
• Verbreking: max. 50 % (eerste 3 maanden) of 25 % (laatste 3 maanden), max. 75 % bij verkoop aan iemand buiten de lijst, 100 % aan iemand op de lijst.
• De lijst binnen 7 werkdagen na het einde bezorgen, met wie individueel en specifiek informatie kreeg.
• Schadevergoeding wegens een fout: max. 75 %, wederkerig. Niet verwarren met buitencontractuele aansprakelijkheid.
• Opvolgende makelaar: wel tekenen en voorbereiden, maar pas naar buiten na het einde van de exclusiviteit van de vorige.
• Mandaat (volmacht) tegenover sterkmaking: wie draait op als partij 1 niet tekent?
• Gebruik de Vlaamse versie van het modeldocument (005VN). Schrap je een facultatieve clausule, schrap dan elke verwijzing ernaar.
• Documentkosten: aanvragen bij de start en meteen doorfactureren. Dossierkosten enkel als ze in de opdracht staan.

Bronnen en vervolg

• CIB-model "Exclusieve opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerend goed met een consument, niet buiten de verkoopruimte", uitgave 1 oktober 2026, Vlaamse versie 005VN-A: art. 4 en 5, het voorblad (herroeping) en art. 6.1. Staat bij les 04.
• Hand-out kleurentraining, persoonlijkheidstijlen, gedeeld in de klasgroep tijdens de les.
• Opname van de les (Plaud, 13/10/2026, 2u45). De opname is op veel plaatsen moeilijk verstaanbaar. Alle percentages en termijnen in deze notities komen uit de tekst van het CIB-model, niet enkel uit de opname.
• Volgende lessen: de vragenlijst en de documenten. De laatste les overloopt de examenthema's.