0. Over deze notities
Van deze les zijn er geen eigen notities of opname. Deel 1 en 2 komen uit de samenvatting van een klasgenoot en de schema's die in de klasgroep gedeeld werden, aangevuld met wat de docent in les 02 herhaalde en met slide 5. Deel 3 komt uit de cursus van het vak vastgoedfundamentals. Termijnen en data heb ik online nagekeken op 15/10/2026, met de bron erbij. Wat ik niet kon bevestigen, staat er expliciet als onbevestigd bij.
1. Aansprakelijkheid: twee sporen
Sinds de erkenning van het beroep (1993) en de oprichting van het BIV (1995) is het beroep geprofessionaliseerd, en daarmee is ook de beroepsaansprakelijkheid groter geworden (slide 5). Dezelfde makelaar staat in twee verschillende rechtsverhoudingen:
| Contractueel | Buitencontractueel | |
|---|---|---|
| Tegenover wie | De opdrachtgever: verkoper of verhuurder | De kandidaat: koper of huurder |
| Is er een overeenkomst? | Ja, de bemiddelingsopdracht bepaalt waarvoor je instaat | Nee, de algemene foutaansprakelijkheid geldt, vanaf de eerste bezichtiging |
| Waar het misloopt | Exclusiviteit, ereloon, duur. Een fout in de opdracht maakt ze nietig of ontbonden | Informatieplicht over het pand, attesten tijdig en volledig |
De toets is in beide gevallen dezelfde, en je hebt alle drie nodig:
fout (daad of nalatigheid) + schade bij de benadeelde + causaal verband (de fout veroorzaakte de schade) = aansprakelijk
Voorbeelden uit de herhaling in les 02:
- Fout: je stoot tijdens een bezoek een vaas om.
- Nalatigheid: onvoldoende informatie geven, asbest niet melden, een lek aan een mazouttank niet signaleren.
De makelaar is vaak de enige professional die ter plaatse komt (de notaris niet). Zie je een mazouttank staan en doe je er niets mee, dan kom je jaren later in beeld als er bodemverontreiniging opduikt.
Daarnaast noemen de slides de onderzoeksplicht (art. 12 Plichtenleer) en de informatieplicht: een algemene (art. 12 Plichtenleer, en de WMPC tegenover consumenten) en een reeks bijzondere informatieplichten. Daaronder vallen de attesten van deel 2.
Let op: de nummering is veranderd
De vroegere art. 1382-1383 oud BW zijn sinds 1 januari 2025 vervangen door Boek 6 BW, art. 6.5 e.v. Inhoudelijk blijft de toets dezelfde, alleen de vindplaats is anders. Art. 6.5 zegt: "Eenieder is aansprakelijk voor de schade die hij door zijn fout aan een ander veroorzaakt", art. 6.6 definieert wat een fout is. De nieuwe regels gelden voor feiten van na 1 januari 2025, oudere feiten vallen nog onder de oude artikelen. (Online gecheckt: wet van 7 februari 2024 houdende Boek 6 "Buitencontractuele aansprakelijkheid", Febelfin Academy, F. Legrand, ie-net.)
2. Het verkoopdossier en de verplichte attesten
Gouden regel: alle attesten moeten er zijn en bij de koper liggen vóór het ondertekenen van het compromis. Te laat aanvragen is de klassieke makelaarsfout, en juridisch is dat nalatigheid, dus aansprakelijkheid.
Een volledig verkoopdossier telt meer dan 40 stukken. Deze les overliep er vijf.
| Attest | Wat je moet weten | Termijn en risico |
|---|---|---|
| Bodemattest (OVAM, elk perceel) | OVAM komt niet ter plaatse, een blanco attest sluit vervuiling niet uit | 14 dagen, 60 dagen als het perceel in het grondeninformatieregister staat. Grootste schadeclaims |
| Asbestattest (gebouwen van vóór 2001) | Geen plicht om te verwijderen, wel om correct te informeren | 10 jaar, 5 jaar bij hoog risico, onbeperkt zonder asbest. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid inroepen |
| Stedenbouwkundige inlichtingen | Verkopen met een overtreding mag, als de koper het vooraf weet | De eigenaar weet het vaak zelf niet, dus zelf nagaan |
| EPC | Een slechte score belet de verkoop niet | Nodig vanaf de eerste publiciteit, de score hoort in de advertentie |
| Overstromingsinformatie | P-score voor het perceel, G-score voor het gebouw, van A tot D | Te laat meedelen = nalatigheid |
2.1 Bodemattest (OVAM)
- Verplicht voor elk perceel.
- Bodemverontreiniging is volgens de les de bron van de grootste schadeclaims in de makelaardij.
- OVAM komt niet ter plaatse. Het attest toont enkel wat officieel geregistreerd staat. Een blanco attest sluit vervuiling dus niet uit.
- Doe zelf onderzoek en bevraag de verkoper schriftelijk, bijvoorbeeld over een oude stookolietank.
- Termijn: OVAM levert het attest af binnen 14 dagen, of binnen 60 dagen als het perceel in het grondeninformatieregister staat (dus als er wel gegevens over zijn). Daarom: vroeg aanvragen. In de praktijk gaat het meestal sneller. (Online gecheckt: vlaanderen.be, bodemattest.)
2.2 Asbestattest
- Sinds 23 november 2022 verplicht bij elke overdracht onder levenden van een toegankelijk gebouw van vóór 2001: bij verkoop, maar ook bij schenking. Constructies kleiner dan 20 m² vallen erbuiten, tenzij ze deel zijn van een groter gebouw. Het is een Vlaamse verplichting. (Online gecheckt: vlaanderen.be, asbestattest, Dewaele.)
- Er is geen verplichting om asbest te verwijderen, maar de koper moet volledig geïnformeerd zijn.
- Geldigheid: standaard 10 jaar, 5 jaar als er minstens één asbesthoudend materiaal met hoog risico in zit, onbeperkt als er geen asbest gevonden werd. (Online gecheckt: Bobex.) Volgens de klasgenoot geldt dat onbeperkte attest "voor attesten vanaf 8 april 2024". Die datum kon ik online niet bevestigen.
- Ontbreekt het attest, of kreeg de koper het niet op tijd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen, en de notaris kan de akte niet verlijden. De klasgenoot schrijft kortweg "de verkoop is nietig", maar het is de koper die beslist of hij die nietigheid inroept. (Online gecheckt: vlaanderen.be, asbestattest.)
2.3 Stedenbouwkundige inlichtingen (vergunningen)
- Geven de vergunningstoestand van het pand weer.
- Volgens de les heeft ongeveer 80 % van de panden een stedenbouwkundige afwijking of overtreding. Dat cijfer komt uit de les, ik heb het niet online nagekeken.
- Verkopen met een overtreding kan, zolang de koper vooraf schriftelijk op de hoogte is. Informeren is verplicht, regulariseren niet.
- Vaak vergeten: kunstgras zonder vergunning, een niet-aangegeven Velux in het dak.
- De eigenaar weet vaak zelf niet dat er iets scheelt. De makelaar moet het zelf actief nagaan.
2.4 EPC (energieprestatiecertificaat)
- Geeft aan hoe energiezuinig het gebouw is.
- Het EPC moet er zijn vanaf het moment dat het pand te koop staat, niet pas bij het compromis. Elke advertentie moet het kengetal of label en de unieke code van het EPC vermelden, zonder uitzonderingen. (Online gecheckt: EPC-pedia, notaris en makelaar, art. 11.2.1, §3 Energiedecreet.)
- Een slechte score, tot en met F, houdt de verkoop niet tegen, maar de koper moet het weten wegens de renovatieplicht na aankoop.
- Renovatieplicht (online gecheckt, niet uit de les): wie sinds 2023 een woning met label E of F koopt, moet renoveren tot minstens label D, binnen 6 jaar na de akte. Dat was oorspronkelijk 5 jaar, de verlenging is op 12/12/2025 definitief goedgekeurd en geldt ook voor lopende overdrachten. De geplande verstrenging naar label C vanaf 2028 is afgeschaft. (vlaanderen.be, renovatieverplichting.)
2.5 Overstromingsinformatie (P-score en G-score)
- P-score geldt voor het perceel (de grond), G-score voor het gebouw zelf.
- Beide gaan van A tot D, waarbij D het grootste overstromingsrisico aangeeft. A betekent dat er geen overstroming gemodelleerd is. (Online gecheckt: overstromingsrapporten op immo.notaris.be. De informatieplicht staat in art. 1.3.3.3.2 van het Waterwetboek.)
- Te laat meedelen of niet vermelden is nalatigheid van de makelaar.
- Controleer de scores vooraf nauwkeurig, en vraag na bij twijfel.
3. Uit de cursus vastgoedfundamentals: informatieplicht en tuchtzaken
Het vak vastgoedfundamentals behandelt dezelfde informatieplicht vanuit de deontologie, met uitspraken van de Uitvoerende Kamer erbij (cursus, p. 151-156). Dat stuk is geen lesstof van vastgoeddossier, maar het laat zien wat er gebeurt als het misloopt.
Wat je moet verzamelen (p. 154): eigendomstitel, kadastrale legger, plannen, bodemattest, hypothecaire toestand, stedenbouwkundige informatie, elektriciteitsattest, EPC, lopende contracten (huur), en of het pand beschermd, zonevreemd of illegaal is. Ook de cursus zegt: partijen moeten geïnformeerd zijn vóór ze het compromis tekenen, bij de notariële akte is het te laat.
Bodemattest. Het Hof van Cassatie bevestigde op 24 juni 2010 de nietigheid van een koopovereenkomst omdat het bodemattest ontbrak toen de onderhandse akte getekend werd (p. 154, voetnoot 268).
Stedenbouw. Bouwen zonder of in strijd met een vergunning is een verborgen gebrek, en de kandidaat-koper moet daar nadrukkelijk en volledig over ingelicht zijn vóór hij zich verbindt (p. 152 en 154). De cursus somt vijf bijzondere informatieverplichtingen op die in de publiciteit en in de verkoopovereenkomst horen: is er een stedenbouwkundige vergunning, wat is de meest recente bestemming, is er een dagvaarding of rechterlijke beslissing over het goed, rust er een voorkooprecht op, en geldt er een verkavelingsvergunning (p. 153). Die niet naleven is een misdrijf. Let op: de cursus beschrijft dit met cijfers uit 2009 tot 2016, de huidige regeling heb ik niet nagekeken.
Tuchtzaken van de Uitvoerende Kamer (p. 155-156):
| Wat ging er mis | Sanctie |
|---|---|
| Geadverteerde oppervlakte klopte niet met de werkelijke | Berisping |
| Bodemsanering in een appartementsgebouw, maar de makelaar kon aantonen dat hij de koopster tijdig en volledig had ingelicht | Geen sanctie |
| Bouwgrond verkocht aan kopers die er hun gezinswoning wilden bouwen, terwijl de grond enkel voor weekendhuisjes bestemd was. Geen stedenbouwkundige info opgevraagd | Schorsing van 9 maanden |
| Foutieve stedenbouwkundige situatie in de verkoopovereenkomst, die door de rechtbank nietig werd verklaard | Schorsing van 1 maand |
| Hypothecaire toestand niet nagegaan: het pand was belast met schulden en een handlichting was niet mogelijk | Schorsing van 1 maand |
| EPC pas aangevraagd nadat het compromis getekend was. Wachten tot de huurder weg was, gold niet als excuus | Waarschuwing |
| EPC niet meegedeeld bij een verhuring, samen met andere inbreuken | Schorsing van 1 week |
| Hoogspanningscabine met erfdienstbaarheid niet gemeld | Waarschuwing, gezien de goede trouw |
De cursus besluit (p. 156): nalatigheid en kwade trouw worden bestraft, maar van een makelaar wordt niet dezelfde kennis verwacht als van een notaris, advocaat of architect. Wel moet je weten wanneer je een specialist inschakelt. En de bodemzaak in de tabel toont waarom je alles op papier zet: de makelaar die kon bewijzen dat hij tijdig en volledig had ingelicht, kreeg geen sanctie.
Examen- en eindwerkpunten
- Contractuele (opdrachtgever) tegenover buitencontractuele aansprakelijkheid (kandidaat-koper of huurder), en de toets fout + schade + causaal verband.
- Art. 1382-1383 oud BW heet sinds 1/1/2025 Boek 6 BW, art. 6.5 e.v.
- Gouden regel: alle attesten bij de koper vóór het compromis. Te laat = nalatigheid.
- Bodemattest: OVAM komt niet ter plaatse, blanco sluit vervuiling niet uit, 14 of 60 dagen.
- Asbestattest: vóór 2001, sinds 23/11/2022, ook bij schenking, 10/5/onbeperkt geldig, nietigheid in te roepen door de koper.
- Stedenbouw: verkopen met overtreding mag, als de koper het vooraf schriftelijk weet.
- EPC: vanaf de eerste publiciteit, score en unieke code in de advertentie, renovatieplicht E/F naar D.
- Overstroming: P-score perceel, G-score gebouw, A tot D.
Bronnen en vervolg
- Samenvatting van een klasgenoot, "Samenvatting Les 15/9 - Het Verkoopdossier" (3 pagina's). De klasgenoot noemt het zelf "les 2", maar het is de eerste les van dit vak: de schema's met dezelfde inhoud werden in de klasgroep gedeeld als "20260915 - Les 1 - schemas".
- Slides "Vastgoeddossier, lessenreeks 2026-2027" van Cedric Lombaert, slide 5 (dossieropbouw en informatieplicht).
- De herhaling van deze les aan het begin van les 02.
- Cursus Vastgoed Fundamentals 2026-2027, p. 151-156 (onderzoeks- en informatieplicht, tuchtzaken). De pdf staat bij de bijlagen van vastgoedfundamentals les 01.
- Volgende les: de bemiddelingsopdracht, consument tegenover niet-consument, opdracht tegenover mandaat.